城乡结合部农村房屋土地转让纠纷增多应重视

    据笔者所在辖区全市两级法院统计， 2010年、2011年、2012年，分别审结城乡结合部农村土地房屋土地转让纠纷案件35、49、63件，呈逐年增长趋势。案件主要有以下特点：一是交易主体多元化。多发生在村民之间，近年来，受让主体为城镇居民也较多。上述案件中发生在村民之间的有73件，占案件总数的50%，受让主体为城镇居民的有62件，占42%。另外有12件为城乡新建企业土地转让纠纷。农村房屋、土地转让多经熟人介绍，且有部分交易直接发生在亲戚之间，共有25件案件转让方和受让方存在亲戚关系，占案件总数的17%。二是转让协议简单化。房屋、土地转让纠纷由单纯的口头约定向书面协议转变，但交易协议过于简单，多为“便签式”，仅仅约定交易金额、付款方式，对产权变更、房产土地是否有其他纠纷、争议解决等大多未作约定。三是案由多样化。上述案件中，出卖方故意毁约或反悔引起纠纷的案件有46件，占46%，买受方要求出卖方协助履行办理产权过户手续的有29件，占29%；买受方拖欠购房款引发纠纷的有23件，占23%。土地转让纠纷中，多为建设用地使用权转让纠纷。四是房屋买卖实质变相化。大量的农村房屋买卖形式上为房屋的买卖行为，而实质上是房屋之下的农村宅基地使用权的转让，据临川区法院反映，近三年来审理的36件农村房屋转让案件中，有17件为房屋之下的农村宅基地使用权的转让，占47%。

    分析近年来上述案件多发的原因：一是城乡结合部农村土地使用权收益陡增。城镇化建设使得城乡结合部的房屋土地升值较快，尤其是在新农村规划用地、国家征收拆迁补偿等过程中，农村土地价值凸显，利益驱使下，极易引发纠纷，部分案件发生在买卖协议签订、履行后两三年，甚至十年以上。二是农村房屋、土地转让法律、法规不明。《物权法》并未禁止农村宅基地使用权的流转，但《土地管理法》明文规定，不允许农村宅基地使用权流转。相关法律法规在对于农村房屋、土地流转的规定上，与“地随房走”、“房地不分”的基本原则存在矛盾，卖方往往以房屋、土地买卖协议违法而主张协议无效，肆意毁约，要求撤销买卖协议，收回房屋、土地。三是农村土地转让不规范，缺乏有效管理。农村房屋、土地转让双方大多未及时向房屋土地管理部门办理权属变更登记，或虽提出权属变更申请但因违规无法办理手续。尤其是农村集体建设用地的流转由于缺乏明确规范，土地行政主管部门大多疏于管理。

    上述现象导致诉讼存在四方面难题：一是法律适用难。前述《物权法》、《土地管理法》关于农村土地、房屋流转规定不一，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》又属于部门规章，其位阶效力低较难适用，造成司法实践中对买卖协议效力的认定及案件法律适用难，存在同案不同判现象。二是案件调解难度大，案结事了难。由于争诉标的物与交易时的差价多达几倍甚至十数倍，双方当事人均据理力争，可让步和调和的空间狭小，案件调解难度极大。调解不成，依法判决后，不论哪方败诉，都极易引发当事人上诉、申诉和上访，且重复访较多，据临川区法院反映该院审理的此类案件有21件上诉，上诉率达40%，接待涉此类案件信访47次，其中两次以上重复访达73%。三是行政因素介入导致案件处理衔接难。案件审理中，往往涉及到房屋、土地的登记、备案等行政行为，受行政因素影响较多，如非法建设行为等“三非”整治活动的介入或行政土地征收的需要等，案件处理的政治效果成为首要考虑要素，土地转让纠纷中情节严重极易转化成非法买卖土地的刑事案件。民事、行政、刑事审判交叉，综合考量因素的增多使得案件中需兼顾各方面因素，导致案件审理周期延长，证据采信、事实认定难。

    为此，笔者建议：一是加强农村土地管理法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范农村房屋土地转让行为；二是完善农村土地管理法规，及时出台相关案件审理的司法解释，增强判决的统一性和规范性；三是集体经济组织和相关单位要加强农村集体土地的管理，规范农村房屋、土地转让，避免纠纷发生。四是建立多元化农村房屋土地纠纷解决机制，及时排查农村房屋土地纠纷，争取乡镇党委、政府的支持，妥善处理好农村房屋土地纠纷。

    （作者单位：江西省抚州市临川区人民法院）

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