审理房屋权属争议案件所涉及的民行交叉问题

    在司法实践中，经常遇到房屋所有权证书上所登记的权利人与没有在房屋所有权证书上登记的其他人发生权属争议而起诉的问题。没有被登记的人往往以房屋权属证书登记的权利主体错误为由而否认房屋权属登记的合法性，而对方则认为登记合法并以手中所持有的权属证书作为抗辩。此类情况，发生在家庭成员内部或亲属之间的情况较为普遍。笔者试以下面这个案例为切入点，以探析类似案件所涉及到的“民行交叉”等相关问题。

    例：甲男和乙女系新婚夫妇，婚后不久恰遇一小区出售商品房，且有一项优惠条件，即对退休教师购房的，可优惠10%，而乙女的母亲是退休教师，若以其名义购房即可获得优惠。故甲、乙商量后以乙母的名义购房。购房款全部由甲、乙二人所支出，但购房时所签订的合同、付款收据等均以乙母名义进行，房屋出售商自然也将房屋的所有权人登记为乙母。甲、乙二人和睦相处期间，一切相安无事。但几年后甲、乙闹离婚，甲男提出作价平均分割前述共同房屋，此时，乙母持房屋所有权证书出来主张该房屋为自己所有，而甲则认为乙母并非该房屋的真实权利人，该房屋应为甲、乙二人的夫妻共同财产，遂产生纠纷。

    本案中，首先面临的问题是诉讼程序的选择问题，是要先提起行政诉讼请求撤销房屋登记，还是先提起民事诉讼请求对房屋进行权属确认？

    类似问题，在实践中与同行们进行交流讨论时，仍然还存在认识上的分歧，两派观点都有。笔者赞同后一种观点，即此类案件应当先提起民事诉讼，对权属争议房屋进行确权，若民事判决确认原告对争议房屋具有权属份额，再持该生效法律文书向房屋登记部门申请更正登记。房屋登记部门拒绝登记的，再以房屋登记部门行政不作为为由提起行政诉讼，请求判令房屋登记部门依照生效法律文书进行更正登记。若生效民事判决确认原告对房屋不具有权属份额后，原告再提起行政诉讼要求撤销房屋登记的，不予受理；已经受理的裁定驳回起诉。原因在于，既然生效的民事判决书已确认原告对原争议房屋没有权属份额，此时，无论房屋登记情况如何，其与登记行为之间已没有法律上的利害关系，故无权再以对房屋有权属为由而提起撤销登记行为的行政诉讼。理由如下：

    第一、房屋所有权的民事权利来源于基础的民事法律事实，并非来源于房屋登记部门的行政行为。

    对于物权争议，根据其来源的不同，选择诉讼救济的程序也应有所区别。大多情况下均来源于民事行为，包括事实行为（如继承、自建房屋）和法律行为（如买卖、赠与）；也有一部分来源于行政机关的特别行政许可，一般称其为特许物权（如采矿权、探矿权），通常为自然资源类的所有权或使用权。对前一类物权发生争议，为普通的民事争议，应当提起民事确权之诉予以解决；对后一类民事权属争议，一般由行政机关作出行政裁决，实践中多以“处理决定”的方式作出，当事人不服的，可向人民法院提起行政诉讼。因此，对后一类物权的权属争议，不能直接通过民事诉讼予以解决。当然，对后一类特许物权的权属争议，也是平等主体之间的民事争议，本质上仍然符合民事诉讼受案范围，只是因相关法律的特别规定而予以排除民事诉讼受案范围，这仅是特例而已。本文案例中的权属类即属于前述第一种类型，直接通过民事诉讼予以确权解决没有法律障碍。

    第二、已存在的房屋登记行为并非对房屋的物权确认，对之后的民事确权判决也没有羁束力。

    此问题是两种不同意见的焦点和核心所在。认为应当先通过行政诉讼撤销房屋登记才能进行民事诉讼的观点，实际上就是肯定了房屋登记行为的确权效力；认为应当先提起民事诉讼的观点则否定了房屋登记行为的确权效力。笔者认为，房屋登记并非确权，也非创设权利，而是将已经存在的权利进行公示，对外具有公信力。经过登记公示后，即使登记情况与真实情况不一致，公众也有理由相信不动产登记簿上所记载的权利人就是真实权利人。第三人与记载的权利人购买房屋的，其他未被登记公示的“真实权利人”提出主张的，不得对抗善意第三人。此时，适用的也就是不动产物权的善意取得制度。若在“真实权利人”与登记的权利人之间产生权属争议，后者自然在证据方面占了很大优势，而前者在证据方面则处于相当不利的劣势，但这不等于一经登记后就不可逆转。权属证书仅具有推定的效力，若对方能举证证明其权利的真实来源，是完全可以推翻权属登记事项的。在审查认定这环节时，关键就要看证据所能证明的基础法律事实（前文已述及），因为这里普通民事权利不会从天上掉下了，也不是房屋登记部门的“恩赐”，而是靠权利主张者的双手“创造”，既然是权利主张者的双手“创造”，必然留下创造财富的“痕迹”，即法律事实。因此，基础的民事法律事实是权利的源泉。

    房屋登记部门的登记行为，是对登记当时的相关证明材料所能够证明的已存在的权利进行公示。由于登记部门对相关材料的审查基本上是书面审查（也可实地查看），因此，登记结果与权利的真实状况不一定都一致。如在本文案例中，当事人为了得到购房优惠，从头至尾均以其岳母名义进行，这种情况，基本上不可能被登记机关发现。当权利发生争议时，“公说公有理、婆说婆有理”。权利处于争议状态，登记部门也无权作出裁决确认谁是“真实权利人”，在登记簿上记载的权利人若不同意进行更正的，必须要通过民事诉讼进行房屋权属确认。从我国物权法第十九条 规定来看，此种情形下已明确赋予权利异议当事人可以通过民事诉讼途径予以救济。这就意味着人民法院可以根据相关证据对存在争议的物权进行裁判予以确认，而不受已存在的房屋登记行为羁束。否则，该条关于起诉的规定则毫无意义。此外，该条所规定的异议登记并非起诉的必经前置程序，异议登记本质上相当于保全措施，目的在于防止在处理房屋争议的诉讼期间，不动产登记簿上记载的权利人转让该房屋，起到暂时中断登记公信力的作用。

    最高人民法院对此类案件也从行政诉讼的角度作出了与物权法精神相一致的司法解释，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者被撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期间内；已经受理的，裁定中止”

    第三，民事法律文书具有直接导致物权发生变动的效力。物权法第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据该条的规定，人民法院作出的民事判决具有直接导致物权变动的效力，因此，若权利异议人的物权主张在民事判决中得到确认，此时，已经从法律上确定了物权，持生效法律文书向登记机关要求更正登记，仅是进行一下权利“宣示”而已，即进行对外公示。因为法院的判决虽然导致了物权变动，但对外并没有公示的效力，不经公示也没有对外的公信力，不能对抗善意第三人。这样，有利于防止事实上的物权与法律上的物权存在分离状态，从而更好地保护交易安全。此时，生效的法律文书直接证明了当事人所享有的物权，登记部门应当依照物权法和房屋登记办法的相关规定予以更正登记，以纠正权利登记结果错误的问题。若遭到无理拒绝即可提起行政诉讼要求登记机关进行变更登记。

    第四、先行审理行政诉讼不但难以达到当事人所追求的纠正登记结果错误的问题，反而会令行政诉讼处于尴尬境地。

    首先，房屋登记结果错误（即权利登记簿上记载的权利人与真实权利人不一致），并不等于登记行为违法。行政诉讼本质上是一种对行政机关的司法监督，即对被诉具体行政行为的合法性进行审查（个别类型案件中也审查其合理性，如行政处罚中的罚款）。具体到房屋登记案件中，则是审查登记机关是否严格依照物权法、房屋登记办法等相关法律、法规和规章的规定程序和要求，尽到合理审慎的审查职责。若房屋登记机关依法登记并尽到该职责，即使是登记的结果错误，出现真实的权利人与登记的权利人不一致，房屋登记行为仍是合法的，登记机关并没有必须保证登记结果正确的义务。

    其次，只要房屋登记机关的登记行为合法，即使登记结果错误也不能判决确认行记行为违法或撤销该行为。为对可能存在错误的登记结果保留纠正的空间，避免判决对登记结果产生羁束 ，对登记行为合法但登记结果错误的登记行为，应判决驳回原告诉讼请求 ，不宜判决维持登记行为。现实生活中，申请登记的当事人往往出于自身利益或其它原因，有意弄虚作假，即使登记部门严格按照相关法律的规定和要求进行房屋登记，且也尽到了合理审慎的审查，也不能完全避免登记的权利人与真实权利人完全一致。本文案例中，即属此类情况。

    再次，若法院先行审理行政诉讼，难以避免出现行政诉讼原告主体资格错误的问题。实践中，还可能会出现登记行为违法，但登记结果正确的“歪打正着”的情况。比如，有些房屋登记中，因工作人员的疏忽等原因，缺少必要的材料、遗漏审查内容等，违反相关法律的规定而将房屋登记在某甲名下，登记后某甲之妻某乙认为是夫妻共同财产，便以登记行为违法为由而起诉要求撤销登记，法院经审理后认为确实系违法登记，故判决撤销登记。此时，甲也不同意变更登记为双方共有，双方对房屋的权属仍处于争议状态。尔后，乙提起民事诉讼，请求确认该房产为夫妻共同共有，法院进行民事审理后认为该房屋为甲一方个人婚前财产，不属于夫妻共同财产，故驳回乙的诉讼请求。该情况即属“歪打正着”的情况，虽然登记行为违法，但登记结果却是正确的，即确实是甲个人所有。此时已被行政判决撤销的原登记行为只能在纠正原违法行为的基础上重新登记。若按照这种诉讼模式，已经审理的行政诉讼不仅纯属徒劳，且有原告主体不适格之嫌。反之，则可避免这种问题的发生。若民事判决在先，法律文书已确认该房屋为甲个人财产，乙并非权利人，房屋登记行为与乙不具有法律上的利害关系人，即违法的登记行为存在对其无“害”，纠正违法对其无“利”。对其权利义务不产生影响，故乙应不具备提起行政诉讼的主体资格 [1]。其提起行政诉讼的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉[2]。这样，则完全可避免徒劳去审理一件原告本应不具备原告诉讼主体资格的糊涂行政诉讼案件。

    综上理由，笔者认为，对于类似本文中案例的情形，法院应当做好相关的诉讼指导和释明工作，而不能任由当事人选择诉讼类别，更不能误导当事人。否则，法院审判工作会面临许多被动局面。实践中，当事人发现自认为享有权属的房屋竟然没有登记自己的名字或完全登记在他人名下时，往往“病急乱投医”。首先第一直觉当然是要求登记部门立即更正，在登记的权利人不同意更正的情况下，往往被登记部门拒绝。此时，在当事人心中，这个登记簿就是“罪魁祸首”，只要撤了它就“万事大吉”，更何况相比之下，要推翻房屋登记结果的民事诉讼中的举证责任要求远远大于撤销房屋登记的行政诉讼中的举证责任要求，因此，不辨案情的来龙去脉，直奔主题，首选行政诉讼。殊不知登记结果与登记行为违法与否之间的区别。

    【注释】

     [1]《最高人民法院关于执行 》第一条  公民、法人或其他组织对下列行为不服提起行政诉讼的，不同于人民法院行政诉讼受案范围：（六）对公民、法人或其他组织权利义务不产生影响的行为。

     [2] 同上，第四十四条  有下列行为之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：（二）起诉人无原告主体资格的；

    （作者单位：云南省德宏梁河县人民法院）

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