未成年人受赠房屋引发纠纷的成因和对策

    法院在审理民事案件时，发现离婚案件当事人在分割财产时经常会协议约定将夫妻共同所有的房屋赠与给未成年子女，但是父母离婚后因未办理所有权变更登记而引起房屋赠与合同纠纷案件近期不断呈现。针对这些案件盱眙法院进行了深入的调研分析，找出此类案件增多的原因，并提出相应的建议。

    一、未成年人受赠房屋后引起纠纷的原因

    1、赠与行为发生后，未办理房屋所有权变更登记，房屋未发生物权变动的效力。有些父母离婚后，未及时到房屋登记管理部门办理所有权变动登记;有部分房屋登记管理部门未开展未成年人房屋所有权登记业务为，要求等到受赠人成年后再来办理所有权变更登记。

    2、未成年人受赠房屋后往往随父母一方生活，原房屋所有权证由父母一方代为保管。在子女成年前因父母从事经营等活动需要资金周转时父母一方反悔，要求撤销赠与合同或将房屋抵押、出卖给他人，导致受赠人取得房屋所有权的权利落空。

    3、未成年人父母一方再婚后，另一方不能容忍前夫（妻）与他（她）人结婚后居住在赠与给子女的房屋内，因而提起撤销赠与合同、重新分割房产。

    4、未成年人父母一方死亡，受赠人之外的其他继承人要求继承房屋。

    二、完善未成年人受赠房屋法律保护问题的建议和对策

    1、提高公民的法律保护意识及时进行所有权变更登记。我国《物权法》第九条规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国以登记作为不动产物权生效要件，虽然赠与合同系赠与合同当事人的真实意思表示，赠与合同合法有效，但是我国不动产的物权变动实行的是登记对抗主义，未经物权变更登记的不得对抗善意第三人。所以父母在离婚时将房屋赠与给未成年子女后，应当及时为未成年子女办理所有权变更登记手续，从根源上防止纠纷地发生。

    2、建议房地产登记管理部门开办未成年人房屋所有权变更登记业务。公民自其出生时即具有民事权利能力，未成年人与成年人一样享有接受赠与财产的权利，他们的合法权益平等地受法律保护。少数地方不办理未成年人房屋所有权登记业务是一种行政不作为行为，因此给未成年人造成损失的应当承担相应的责任。

    3、在未开办未成年人房屋所有权变更登记业务的地区，未成年人的父母可先行办理赠与合同公证并到房产登记管理部门进行预告登记。《合同法》第186条规定：经过公证的赠与合同不可撤销。未经变更登记不产生物权变动效力，但是赠与合同经公证后，赠与人不得行使撤销权，这在一定程度上能保护未成年子女的利益。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。通过为未成年办理预告登记的方式，限制已赠与的房产重新被处分，保护未成年人受赠财产不至于落空。

    4、在离婚诉讼案件中，当事人可以要求在调解书中载明房产赠与未成年子女。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。依照物权法规定，民事调解书载明父母将房屋赠与子女，即使未到房产管理部门办理变更登记，房屋所有权从调解书生效时已发生物权变动的效力。

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