警惕商品房买卖中的“霸王合同”

    商品房买卖合同因其标的特殊、交易程序繁杂、履行期限较长而不同于一般的买卖合同，期房买卖合同甚为典型。合同本身的特殊性、合同当事人双方占有资源与信息的严重不对称等，商品房买卖中经常出现大量的“霸王合同”。“霸王合同”纵容了不良开发商的投机与冒险心理，损害了广大购房人的合法权益，干扰着房地产市场的健康发展，甚至引发社会问题。

    商品房买卖中“霸王合同”表现的主要形式

   （一）签订正式商品房买卖合同之前，开发商要求购房人必须与其签订认购书或者预订协议

     该类协议均由开发商事先拟好，购房人只需签字即可。协议一般规定：购房人要预交定金，并于协议签订之日起一定期限内（一般为七日）前住签订正式合同，否则，定金不予退还。一旦定金入账，开发商便立即催促购房人前往签订正式购房合同。协议签订并交纳定金后，购房人便将合同谈判的主动权拱手让与给了开发商，被开发商牵着鼻子走，陷自己于不利境地。

   （二）开发商单方提前填写或者直接确定本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改

    商品房买卖合同文本中许多条款多为空白条款或可选择条款，意在交由买卖双方具体协商一致后共同填写与确定。但实践中，开发商所提供的合同文本上，已单方提前填写或直接确定了本应由双方协商的合同条款并声明不得更改，很霸道，无商量余地，这是“霸王合同”的主要表现形式。如开发商直接将设计变更的条款划掉，或者另行填写为：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房款”；在面积误差处理上，开发商直接将由其承担的违约责任、买受人有权退房的条款划掉，自行填写为：“买受人不退房，应当据实结算”。凡是规定开发商严重违约后购房人可以单方解除合同的条款，大多遭此厄运（被划掉或改变）。

    开发商单方在合同的空白条款中所填内容，多为设法规避本应由其承担的责任、加重买受人责任、或限制买受人权利；单方所选条款，多属于对开发商有利而不利于购房人的条款；开发商单方删除的条款，多属于购房人的权利条款和开发商的义务条款。开发商经常利用此类“霸王条款”轻松摆脱责任，而加重买受人责任或限制买受人权利。

   （三）开发商就有关特定事项直接单方拟定补充协议，要求购房人必须签订

    这是商品房买卖中“霸王合同”的又一表现形式。这种情况主要表现在有关按揭贷款问题、房屋交接问题、物业管理问题上。如开发商就按揭贷款事项单方约定为：“若买受人的原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应在三日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任”；当非因买受人原因，致使不能办理按揭贷款手续、买受人又无力直接付款时，买受人选择退房将遭受重大经济损失。关于房屋交接问题单方约定为：“若因买受人原因不能按时交接，开发商有权单方处分房屋，或者有权将房屋移交物业管理公司代管，由买受人支付物业管理费”等。当购房人发现不妥，欲加修改，十有八九会遭到开发商拒绝。此类协议一般不经房地产主管部门登记备案，内容更加霸道，尤须注意！

   （四）拒绝买受人要求对合同中或合同条款以外的涉及买受人权益的有关事项作具体、补充约定

    未来居住环境质量是开发商竭力炒作的卖点，理应作为合同补充条款，由双方加以约定。对住宅小区的建筑规划、绿地、智能性管理、体育娱乐、商场等配套设施问题，开发商一方面大肆宣传，信誓旦旦地承诺，另一方面却坚持不写入合同。但购房人因已交定金，房子也已看好，不想放弃机会，只得作罢。开发商正是利用购房人的这种心理，逃避自己的责任，追求利益最大化。

    二、购房人怎么自我救济

   “霸王合同”总体而言，损害了广大购房人的正当权益，许多场合都披着“双方协商一致”的合法外衣，黑的洗成了白的，非法的变成了合法的约定，使很多吃了亏的购房人放弃了权利，即使有的诉诸法律，法院也不能奈何。社会政治经济发展的大环境和房地产特殊的运作背景，给商品房买卖中“霸王合同”提供了生存的环境，决定着“霸王合同”仍将存在很长一段时间。购房人掌握自我救济手段，发生纠纷后主动寻求司法救济，是目前对付“霸王合同”最现实、最有效的选择。

   （一）自我救济，抵制“霸王合同”

    要善于培养理性、成熟的购房消费心态，以增强抵制“霸王合同”的能力。要在不经意间向开发商表达“好房子不只这一套，到其他地方看看”，即使中意也不要表露，千万不能急于求成。要增强权利意识和风险意识，签订合同时要据理力争，绝对不要轻信售楼小姐的口头宣传承诺。在购房问题上，一定要“好事多磨”。

   （二）要掌握对付“霸王合同”的技能

    对开发商提供的格式条款，购房人要认真审查、反复研究，仔细研读合同文本空白处所填写的内容，该具体、明确的，一定要求作出具体、明确的填写；对可能损害购房人利益的内容一定要予以删除。事实证明，只要购房人有能力揭开“霸王合同”的真正面纱，开发商为了不丧失商机，总会作出让步。

   （三）必要时聘请专业人士提供帮助

    可以向包括房地产、建筑与法律方面的专业人员请教。这些专业人士能够协助购房人发现“霸王条款”，纠正和抵制“霸王合同”，同开发商的销售和法律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。

   （四）通过司法救济，否定“霸王条款”

    一是依照《合同法》第五十四条的规定，向人民法院起诉，主张撤销“霸王条款”；二是依照《合同法》第三十九条、第四十条的规定，向法院主张“霸王条款”无效；三是依照《合同法》第四十一条的规定向法院主张，以保护自身的权利，追究开发商的责任。

    （作者单位：湖南省娄底市双峰县法院）

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