拆除已售出但未过户的房子 行为人构成何罪犯罪

一、拆除已售出但未过户的房子

2014年3月,张某(农村居民)将宅基地上的自建房以125万元的价格卖给陈某(城镇居民),当月陈某支付123万元后入住该房,余款2万元因未办理过户登记,按合同约定尚未支付。 

2015年12月,该村被政府纳入拆迁范围,按照拆迁补偿办法,主动拆除房屋可获奖励款,张某在未告知陈某的情况下,组织人员将该房屋拆除,并领取了相应奖励款。经鉴定,被拆房屋及屋内财物共价值160万元。

二、 行为人构成何罪犯罪

张某的行为构成故意毁坏财物罪。原因如下：

（一）本案中,房屋买卖合同无效,张某应当退还先期收取的购房款。根据《物权法》一百四十七条确立的“房地一体”原则,农村房屋转让牵涉到宅基地的使用权,因此国家明令禁止城镇居民购买农村房屋。城镇居民陈某不符合购买农村宅基地房屋的主体资格,其与张某之间的房屋买卖合同违反了《土地管理法》第十条“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,因此应当依据《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”,认定房屋买卖合同无效,张某退还相应的购房款。 

（二）本案中,房屋所有权并未转移,张某不构成侵占罪。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力”,依法登记是房屋所有权取得的法定标志。陈某支付了大部分房款并入住使用,但尚未办理过户登记,在实际上也不可能完成登记过户,房屋所有权依然属于张某。根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”,张某对该房屋享有获取收益的权利,拆迁补偿款、主动拆除奖励款等收益均应归于张某所有,其行为不构成侵占罪。 

（三）本案中,屋内的其他物品应当受到刑法保护,张某构成故意毁坏财物罪。首先,张陈二人的房屋买卖无效,张某应当将先期收取的购房款返还给陈某,张某是此次拆迁的法定被拆迁人,其拆除房屋主体部分的行为合法,并依法获得相应的拆迁补偿款、主动拆除奖励款。其次,陈某入住以后对房屋进行了翻新、装修,并添置了家具、家电等生活用品,这部分附属设施及物品的所有权归属于陈某。张某在未取得陈某同意的情况下,在拆除房屋主体部分的同时,将屋内附属设施、其他物品一并毁坏,给陈某造成经济损失,如果这部分被毁坏财物价值达到刑事案件立案标准,陈某的行为构成故意毁坏财物罪。