离婚时一方婚前贷款所购不动产如何处理？

《婚姻法》司法解释第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

理解本条司法解释首先要把握的是，对于一方婚前签订购房合同支付首付款并且在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定夫妻共同财产或者一方个人财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照婚姻法关于照顾子女和女方礼仪的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法权益。

可以按照以下几个方面进行理解：

第一，有明确的适用范围。通过本条司法解释，规范了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产，不能适用此条规定。例如，夫妻于婚后购买的不动产，虽然登记在一人名下，但不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。;另外，如果双方当事人未登记结婚，只是同居及时购房的情况类似，亦不能适用本条解释

第二，对于“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特殊的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述不动产时，当然排除本条司法解释的适用。

第三，由于此类不动产中有夫妻共同财产的成分，因此，离婚时如何分割，首先应当由双方当事人协议解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行解决。

第四，本条司法解释的第二款提供的是人民法院在针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法。其中“可以”的表述表明，该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不动产，舍此一途，别无他径。不能根据此完全排除在特殊情况下，将此类凡物判归非产权一方素有并由其偿还剩余贷款的可能。

第五，判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。具体的办法是在离婚时首先对案涉房屋的现值进行评估。当然，如果当事人之间能够通过协议对案涉房屋的现值行程共识，则没有必要委托有资质的房地产评估机构进行评估以确定案涉凡物的价值。人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：

(1)案涉房屋购买时的价款;

(2)首付款及其在购房全款中的比例;

(3)按揭贷款数额及利息数额;

(4)当事人已夫妻共同财产还款累计数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;

(5)尚未归还的贷款及利息数额。

在此基础上才能确定产权归属，然后确定去的产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻婚姻法的原则，照顾子女及女方的利益。而且，本条司法解释也没有排除婚姻法第四十二条和婚姻法司法解释一第二十七条的适用。

第六，在特殊情况下，如果人民法院决定将房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，那么必须了解是否还有尚未归还的贷款，由于按揭贷款是以所购房屋为抵押物的，因此判决时原则上应当将还款义务与房屋所有权归于同一当事人。否则，不仅难以得到贷款银行的同意，而且一旦失去房屋产的一方当事人拒绝还款，作为债权人的银行仍然有权通过诉讼，请求拍卖上述房屋，并从所得款项中优先受偿。最终，根据判决得到房屋产权的一方当事人还是会失去房屋。