善意取得房屋

一、什么叫“善意取得”?

善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物转让给第三人的，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

举个例子：张三父亲家财万贯，已有多处房产(人称“房叔”)。后因传言要收房产税，张父为了以后不交房产税，于是将一处房产过户到张三名下。张父为了避免将来因为房产惹争议，故和张三签订代名持有协议，并做了公证。后，张三暗中将该处房产转让给不知情的李四。李四支付了对价且依法办理完过户手续。一年后，张父知道此事，非常愤怒，找到李四并出具已经公证的代名持有协议，向李四索要房产。这时，房子归谁呢?按照《物权法》《物权法物权法司法解释(一)》的规定，李四因“善意取得”制度而而获得该房屋的所有权。张三父亲只能应向自己的儿子索赔。

再举个例子：吕-布与貂-蝉婚后共同买了一套商品房，登记在貂-蝉名下，房产证上写明单独所有。吕-布常年在外打工，家里一应事物都是貂-蝉处理。后，貂-蝉在吕-布不知情的情况下，以市场价把房子卖给了曹-操，并且已办理完过户手续。吕-布回来后，非常生气，把曹-操告上法庭，要求归还房产，这时候，房子归谁呢?按照《物权法》及《物权法》司法解释(一)的规定，房子归曹-操所有，因为曹-操是“善意取得”。①

二、到底什么才算“善意取得”?

国家法律给予了明确的规定，请看：

根据《物权法》第一百零六条对“善意取得”的规定，受让人可善意取得所有权的条件为：

(1)无权处分人处分他人的财产;

(2)受让人是善意的;

(3)受让价格合理;

(4)受让人已实际占有动产或登记为权利人。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)对善意取得制度的适用全面细化，形成了较为完整的规则体系。主要涉及到三个方面的问题，即：善意受让人的“善意”如何认定、交易价格是否“合理”、合同效力是否影响物权善意取得。

1、“善意”如何认定?

认定原则：

受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

【即采用罗马法里的“重大过失等同于故意”的认定原则。】

受让人知道转让人无处分权的情形：

(1)登记簿上存在有效的异议登记;

(2)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;

(3)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

(4)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

(5)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

重大过失的认定：

(1)不动产交易：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

(2)动产交易：交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

认定善意的时间点：

“受让人受让该不动产或者动产时”，即指不动产完成转移登记之时，动产交付之时。动产简易交付，以转让动产法律行为生效时为准;动产指示交付，以转让双方转让返还原物请求权的协议生效时为准。

2、交易价格是否“合理”?

“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。立法目的在于，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，综合判断价格是否合理。

3、合同效力是否影响物权善意取得?

无效和被撤销的合同【注：绝对无效的合同和被撤销的转让合同】，不适用善意取得。《物权法》解释(一)明确规定，物权变动原因与合同效力一致的原则，即引起物权变动的原因行为，如合同等法律行为无效或被撤销时，不发生物权变动效果。立足于法律不保护非法交易的价值理念，因此，基于无效合同和被撤销合同不适用善意取得，受让人主张物权不会得到法律的支持。【注：须特别注意的是，《物权法》解释(一)中规定可撤销合同的法定事由是受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形。】