刘莉律师:单位分配的房改房质量有缺陷，施工单位和单位应承担维修义务(2023已更新(今日/网易新闻)

单位分配的房改房质量有缺陷，施工单位和单位应承担维修义务

【案情】申诉人陆某，原系被申诉人江苏省某电信公司职工，1997年调入江苏省某移动通信有限责任公司**分公司。1998年，电信公司向被申诉人**公司购买了南京市某小区140号36套商品房，并将其中1102室分给了申诉人陆某(此前，陆某在电信公司时已经享受了国家有关房改政策，于1997年8月购得现在居住的房屋。因房屋面积不达标，1998年电信公司根据上级有关政策法规及本单位的相应规定给陆某换购了140号1102室)。1998年11月30日，该房屋经南京市建筑安装工程质量监督站验收，工程质量等级达到优良，并颁发了优良证书。1998年12月30日，陆某与电信公司签订了《关于购买住房协议》，向电信公司交纳了30028元的购房预付款，向**公司交纳了部分进住款。陆某接收房屋后，发现新住房有多处裂缝，即与电信公司、**公司交涉，提出房屋质量有问题。**公司、电信公司及有关建设主管部门分别委托南京市房屋安全鉴定处、江苏省建筑工程质量检测中心、南京市建筑安装工程质量检测中心对该房屋混凝土强度、裂缝进行检测，均认定裂缝不影响安全使用，建议进行维修。2000年1月14日，有关施工单位对维修作出了整改报告，并经专家论证。2000年3月9日，**公司及施工单位又向申诉方书面承诺，在维修之后若存在质量问题并造成损失的，由其公司承担相应责任，但双方虽经多次协商，最终未能达成一致意见。

陆某于2000年5月诉至人民法院，要求电信公司及**公司给予换房并赔偿损失。

【审判】

法院判决认为：本案争执的140号1102室是由被告电信公司向第三人**公司购买的商品房，后作为单位福利以房改房的形式出售给原职工陆某，双方签订了购买住房协议。但就房屋买卖的性质而言，被告与第三人之间是商品房买卖关系，而原告与被告间是因福利分房而产生的房改房买卖关系，此性质决定了两种房屋买卖关系的当事人之间权利义务的差异。后者买卖关系的出卖人应该保证所出售房屋的产权没有瑕疵、符合使用要求。因此本案的焦点问题是原告居住的房屋质量方面的瑕疵是否足以达到变更双方间订立的房屋买卖协议所约定的标的条件。应该指出的是，我国现行法律法规尚未对房改房买卖问题作出具体的法律规定，而仅在《城市房地产开发经营管理条例》中规定,有商品房买卖关系的购买人对属主体结构质量不合格的有权退房。因此对原、被告间因福利分房而产生的房改房买卖中的纠纷，在处理时应遵循公平原则。现三家机构先后对140号1102室房屋质量做了鉴定，反映该房屋存在一定的质量问题，但又均认定此裂缝不影响房屋安全使用，专家论证形成的意见认为裂缝不符合结构性裂缝特征，为无害裂缝，不影响房屋的安全使用，也即该房能满足原告购此房用于居住使用的根本目的。在此情况下原告要求换房的理由不足，但并不能免除本案被告、第三人对房屋存在的质量问题进行维修的义务。建设部颁布的《建设工程质量管理办法》明确规定：房屋建设开发公司，对出售的房屋因其本身质量问题，在保修期内负责组织保修。因此，考虑该房质量上确实存在一定问题，客观上影响了原告对房屋的使用，为解决该房实际问题，避免当事人的诉累，被告及第三人理应承担对房屋的维修责任。原告要求赔偿其他损失，但未提出具体损失依据，本院不予支持。判决：一、被告电信公司及第三人**公司于本判决生效之F1起10日内，按2000年1月25日的关于开元新寓混凝土墙板裂缝处理的专家论证会纪要第二点意见的要求，对140号1102室住房进行维修;二、驳回原告陆某的其他诉讼请求。

一审判决后，申诉人陆某提出上诉。

二审法院判决认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，不能举证或举证不足的，应当承担败诉的法律后果。本案在诉讼之前，被上诉人**公司、电信省公司已分别委托有关部门对本案争议的房屋质量进行了检测，但上诉人陆某对检测结果并未认可，a上述检测单位并不是房屋质量的法定鉴定部门。因此，上述检测报告的结论依法不能成为本案认定事实的根据。上诉人陆某对其主张房屋质量存在问题的事实，应当负有举证责任和义务，在其因客观原因不能充分举证时，可以向人民法院申请进行重新鉴定。由于陆某在一审审理期间放弃了重新鉴定的申请，其在二审审理期间虽提出了重新鉴定的申请，但在本院依法指定了鉴定单位之后，其又拒绝由该鉴定单位进行鉴定，并拒绝鉴定单位对房屋质量进行实地检测，应当视为其自动放弃了重新鉴定的申请。因此，在当事人不能举证，且人民法院也无法查证的情况下，仍应当由该当事人承担举证不能的法律后果，上诉人陆某主张其所购房屋质量存在问题的事实依法不能成立。判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

近年来，随着一部分建筑的进人老龄化，房改房的纠纷问题日益严重。但是：

一、人民法院对本案的房改房纠纷没有管辖权

首先，最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》法发(1992)38号中第三条规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。本案属单位内部福利分房范围内的事情，当事人对因福利分房所发生的纠纷可以向有关部门申诉，而不是向法院起诉，法院也没有义务受理并审理因单位内部分房而发生的纠纷。据此，在本案的处理上，法院在立案之后完全可以不予受理或驳回起诉。

其次，根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”据此，适用合同法的主体应是在法律上具有独立人格，彼此地位平等，相互之间不存在服从、隶属、从属关系的当事人。本案陆某要求换购住房是在电信省公司内部购买单位房改房过程中发生的。根据电信省公司内部的有关规定，电信省公司内部出售房改房需经过本人申请、资格审核、张榜公布、分房小组分房(单位排序，个人选房)、与单位签订意向性协议、预交款、单位再将其交款及协议送省房改办审査、批准后签房改房买卖契约等，之后才能取得房改房。陆某换购房改房实际上仅与单位签订了内部购房意向书，未正式办理有关换购手续，未获得完全意义上的房改房(未正式签订买卖契约，到房产部门办理产权登记)。这种在房改房买卖过程中所发生的纠纷属单位内部政策分房过程中出现的问题，不属于《合同法》调整的范围，人民法院依法可以不予受理。

总之，笔者认为，人民法院应该驳回诉讼。

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