法律指南｜租房热季到，盘点下那些租房时的常见纠纷和疑问

编者按：春节前后直至六月毕业季，一直都是租房旺季。在这个时段，无数心怀梦想的人涌入各大城市落脚奋斗。58同城和安居客发布的一份报告显示，重点城市春节后一周（2023.1.28-2023.2.3）租房热度环比翻倍，部分城市租房热度涨幅超过200%。一系列租赁市场利好政策与市场回暖的双重刺激下，租房供应正在同步出现上涨。与此同时，房屋租赁纠纷在房屋租赁市场进入高峰时期也与之增加，根据北京二中院的调研结果显示，常见的违约、违法情形包括：标的物瑕疵、欠租、不配合交接、擅自转租、提前退租、违法群租等。有趣的是，和固有印象不同，北京二中院的调研显示，承租人单方违约的，比出租人单方违约多了3.6倍。“2017年至2021年，二中院审结的683件住房租赁合同纠纷案件中，因出租人单方违约引发的纠纷案件数量为86件，占12.6%，因承租人单方违约引发的纠纷案件数量为313件，占45.8%，因双方违约引发的纠纷案件数量为31件，占4.5%。”其中最需要注意的是，很多当事人采用口头方式订立合同，或者采用书面方式订立合同但合同约定不明，极易引发纠纷，导致双方对簿公堂。所以签订一份完整清晰、合法有效的房屋租赁合同，既是对双方的约束，也是对双方的保护。今天我们就来看看，房屋出租人和承租人最常见的几个疑问，法律如何规定。

01.房屋租赁合同的必备条款有哪些？

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《民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《商品房屋租赁管理办法》第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。

王志涛律师提示

注意，在“房屋租赁当事人”这里，一定要谨慎二房东、三房东，辨别签约的对方是否有权出租。此时最好的办法就是查看房产证上载明的房屋所有权人和签约人是否一致，同时还要请房东出示身份证件、户口本原件，以防被骗。如果是二房东，就需要索要他们所签订的房租租赁合同，确认他们会否有转租权。（这部分在后续会讲到）同时，最好可以在合同中明确约定在租赁期间内对房屋及其附属设备（如家电、家具、暖通）出现问题或故障，应由谁维修，费用应由谁承担，这是双方需要提前明确的。在收房前，一定要弄清楚该房屋是否有水电燃气费、取暖费之类的费用陈欠。否则，一旦出现问题，极易产生纠纷。接下来我们就一一进行分析。

02.房屋租赁合同的期限最长是多久？

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《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

王志涛律师提示

租赁合同的期限是不能够超过20年的。一旦超过，超过的部分会归于无效。如果承租人在期限届满之后，想要续租的话可以续订租赁合同。另外，如果租赁合同的当事人双方约定的合同期限在6个月以上，那么合同必须要采用书面形式。如果期限在6个月以上的租赁合同没有采用书面形式，无法确定租赁期限的，转变为不定期租赁合同，此时，双方都可以任意解除。关于不定期租赁，根据相关法律的规定，不定期租赁合同的产生有三种情形：1.当事人在合同中没有约定租赁期限的，推定为不定期租赁合同。（《民法典》第七百三十条）2.当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但是没有采用书面形式的，视为不定期租赁合同。（《民法典》第七百零七条）3.在租赁期限届满之后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，此时，租赁合同并未终止，原租赁合同继续有效，但是，租赁期限转变为不定期租赁。（《民法典》第七百三十四条）但是此处需要注意，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

03.租赁房屋变“旧”承租人需要赔钱吗？

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《民法典》第七百零九条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

王志涛律师提示

承租人应当按照合同的约定使用租赁物，如果承租人按照约定的方法或者性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，无须承担损害赔偿责任。反之，如果承租人没有按照约定的方法、性质使用租赁物，导致租赁物受到损失的，出租人可以解除租赁合同，并要求承租人赔偿损失。由此可见，承租人在租赁期内负有按照约定使用租赁物的义务。举个例子：在住房房屋租赁中，如果是日常正常使用可能产生的瓷砖掉漆、墙体落灰等等损耗，都无需承担损害赔偿责任；但是如果明确了用途是住房，但在房屋里使用大型设备进行生产，导致化学品污染地砖等情况，出租人是可以解除租赁合同，并且可以要求赔偿损失的。

04.所有的二房东都是违法的吗？

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《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

王志涛律师提示

并不是所有的二房东都是违法的存在。在租赁合同中，承租人如果要转租，就必须要经过出租人的同意，这是承租人的义务。租赁合同中已经约定可以转租，或者虽然没有约定但大房东明确表示同意转租的，二房东可以出租给第三人。但是需要注意，新签订的租赁合同不得超过剩余租赁期限，所以如果和二房东签约，记得索要二房东和房主之间的租赁合同，明确房主是否同意转租、是否约定许可转租，并且再三确认剩余的租期。

05.租住房屋自带的电器坏了谁来付钱维修？

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《民法典》第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

王志涛律师提示

确定谁来付钱维修之前，先要明确家电等的损坏是不是由于租客违规使用造成的。如果不是承租人违规使用导致的出租房原配物件损坏，出租人应当及时维修。如果承租人自行维修了，可以保留相应费用发票和证据，要求房东负担费用。但是如果物件损坏是由承租人不当使用造成的，那么承租人有义务去承担维修费用。这一纠纷也很常见，最好的方式是双方在签订租赁合同时进一步对租期内家具、电器的损坏维修责任进行明文约定，这样能最大限度避免双方日后因此产生纠纷。