房地产企业获得返还的土地出让金如何处理?

在房地产开发企业的项目开发过程中，政府给予土地出让金返还，一般有两个目的:一是用于房地产开发企业建设市政配套设施的补助(或开发企业某项特殊用途资产);二是用于房地产开发企业实施拆迁(毛地)补偿的补助。其处理方式主要是依据《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金所得税处理问题的通知》(财税(2011)70号)、《企业会计准则第16号-政府补助》、《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)等文件的规定。

对符合《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)的规定，在性质上属于不征税收入的，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:不征税收人用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

实际处理时，也可以根据《企业会计准则第16号--政府补助》的规定处理。根据《企业会计准则第16号--政府补助》第四条、第十一条的相关规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助，如果性质上属于与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。对于与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

在实务中，上述两种处理方法的最终结果虽然相同，但在选择时，要与当地税务机关沟通，以当地税务机关解释为准。

如果上述返还的土地出让金或其他各项奖励资金，在性质上仅仅是政府给予房地产开发企业的一般奖励性补助，即不符合财税(201170号文件相关规定，则要在当年结转所得进行企业所得税处理，在土地增值税项目清算中也不得扣除。

此外，根据《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)第七条第一款的规定，如果取得的返还的土地出让金或其他各项奖励资金与其销售无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩，应按规定计算缴纳增值税。

在实操中，对于企业获得返还的土地出让金土地增值税处理，各地的基本处理原则是:纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。具体以当地税务机关解释为准。