重庆某某房地产开发有限公司诉重庆某某物业发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

 　　重庆某某房地产开发有限公司诉重庆某某物业发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

　　重庆永川区人民法院

　　民事判决书

　　(2012)永法民初字第01993号

　　原告重庆某某房地产开发有限公司。

　　法定代表人陈某，总经理。

　　委托代理人赖某某，重庆某某律师事务所律师(特别授权)。

　　被告重庆某某物业发展有限公司。

　　法定代表人刘某，董事长。

　　委托代理人李某某，重庆某某律师事务所律师(特别授权)。

　　原告重庆某某房地产开发有限公司(以下简称某某房地产开发公司)与被告重庆某某物业发展有限公司(以下简称某某物业发展公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2012年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郑双于2012年4月13日公开开庭进行了审理。原告某某房地产开发公司的委托代理人赖某某，被告某某物业发展公司的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告某某房地产开发公司诉称，2006年4月21日，原、被告签订了《联合开发协议》，约定双方联合开发“江山娇·学府美墅”二期项目，由被告负责该项目建设规费按照非住宅≤40元/平方米、住宅≤30元/平方米的标准缴纳。但合同签订后，相关部门却要求原告按照每平方米180元的标准缴纳该二期项目中的澳滨郦舍13号楼建筑面积为13 044平方米的城市建设配套费。在此情况下，原告次书面致函催促被告按照协议履行其义务，但被告置之不理，原告只得向永川区新城建设委员会缴纳了2 347 920元的城市建设配套房，比双方约定的支付1 826 160元。此外，原告还向其他相关部门缴纳了除配套费以外的其他规费共计770 487.60元，原告次致函要求被告补偿以上建设规费中被告应承担部分，但被告拒绝，故起诉要求1、支付城市建设配套费中被告应当承担的费用547 848元[(180元/平方米-40元/平方米)×13 044平方米×30%=547 848元];2、支付其他建设规费中被告应承担部分的费用231 146.28元(工程代理费26 000元、工程综合服务费58 529元、防雷图纸审核费15 000元、土地测绘费29 947元、白蚂蚁预防费23 809元、工程勘察费22 000元、放线测量费8000元、测绘费9044.60元、建设工程质量监督费144 158元、人防费428 000元、商铺勘察费6000元，共计770 487.60元，其中被告应承担部分为770 487.60元×30%=231 146.28元);3、支付上述两笔费用778 994.28元的资金占用利息(从2010年11月18日起按中国人民银行规定的商业银行的同期同类贷款基准利率计算至法院生效判决书确定的履行期限届满之日止);4、支付违约金100 000元，并由被告承担本案诉讼费及财产保全费。

　　被告某某物业发展公司辩称，双方签订联合开发协议属实，但并未约定原告请求的城市建设配套费及其他费用由被告承担，双方协议第八条第一项约定的费用仅指城市建设配套费，协议第五条第二项约定二期项目设计的所有税、费均由原告承担，且原告缴纳规费是因其迟延缴纳所致，故产生的规费应由原告自行承担;原告的第二项诉讼请求，除最后三笔人防费、白蚂蚁预防费和商铺勘察费外，其余费用均已超过诉讼时效，且该项请求的所有费用均不属于建设规费，按协议约定该费用也应由原告自行承担;被告不存在违约，原告也没有通知被告协调，故不存在资金占用利息和违约金，且两者不能同时主张，只能取其一，综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。

　　经审理查明，2006年4月21日，原、被告签订《联合开发协议》，约定双方联合开发位于永川汇龙大道东侧、疾控中心南侧的“江山娇·学府美墅”二期工程，由原告负责建设过程中税、费的缴纳。但该协议第八条“特别约定”中的第1项约定：被告负责该工程住宅的建设规费按照≤30元/平方米、非住宅的建设规费按照≤40元/平方米标准缴纳;第九条违约责任约定双方应严格执行协议条款，若一方违约，应向对方支付违约金200万元并承担由此给对方造成的经济损失。协议签订后，双方进行了联合开发，并将项目名称由“江山娇·学府美墅”变为“质鼎·澳滨郦舍”。2006年12月8日，原、被告向永川经济技术开发区管理委员会书面请示要求该委员会按原标准收取建设综合规费。对于该请示中的“原标准”，双方确认是指协议中约定的40元/平方米及30元/平方米。2008年8月7日，原告按100元/平方米向有关部门缴纳了“质鼎·澳滨郦舍”非住宅6486.53平方米的建设配套费648 653元，比协议约定的支付389 191.80元。2010年7月8日，原告起诉要求被告赔偿该损失389 191.80元并支付资金占用利息损失，本院支持了原告的诉讼请求，被告不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，2010年9月1日，重庆市第五中级人民法院作出终审判决认为，原、被告双方协议中第八条特别约定第1项约定中的“由被告负责”的文字意思应为被告对此负有向行政主管部门协调之义务。但协议中未明确被告因未履行该义务而应承担的违约责任，结合双方《协议》第七条“由原告负责缴纳建设过程中的税、费”之约定，原告作为税、费的承担主体，其本身就应承担所有的税、费，故对于原告不能按照《协议》期望之标准而缴纳的税、费，原告应承担主要部分，被告因其未尽协调义务，应承担次要责任，故最后判决由被告赔偿原告建设配套费11万元并承担相应的资金占用利息损失。

　　2010年3月3日，重庆市永川区建设委员会向某某房地产开发公司发出缴纳城市建设配套费通知书，要求其按照180/平方米的标准缴纳“质鼎·澳滨郦舍”13号楼面积为13 044平方米(其中非住宅777.17平方米、住宅12 266.33平方米)的城市建设配套费共计2 347 920元。2010年10月15日，原告取得“质鼎·澳滨郦舍”13号楼的建设工程规划许可证。2010年11月18日，原告向重庆市永川区技术开发区管理委员会(建委项目)缴纳城市建设配套费2 347 920元(13044平方米×180元/平方米=2 347 20元)。另外，原告在“质鼎·澳滨郦舍”项目中，除缴纳了城市建设配套费外，还缴纳了以下费用：2006年12月28日，原告向重庆方元招标代理公司交纳了工程代理费26 000元;2006年12月28日，原告向永川建设工程集团中心交纳了工程综合服务费31 529元;2007年1月9日，原告向永川市气象局交纳了防雷图纸审核费15 000元，同日原告向永川市房地产测量队交纳了土地测绘费299 470元;2007年1月16日，原告向重庆新世嘉白蚁防治研究所交纳了白蚂蚁预防费15 809元;2007年1月23日，原告向重庆市高新岩土工程勘察设计院交纳了工程勘察费22 000元;2007年4月2日，原告向永川区建筑工程质量监督站交纳了建设工程质量监督费80 000元;2007年5月28日，原告向永川市205测绘有限公司交纳测量费8000元;2007年8月13日，原告向重庆市永川区房地产测量队交纳了房产测绘费5579.6元;2007年12月21日，原告向重庆市永川区建设工程管理中心交纳了工程综合服务费27 000元;2008年4月11日，原告向永川市人民防空办公室交纳了防空地下室易地建设费(即原告诉称的人防费)100 000元;2008年8月12日，原告永川区建筑工程质量监督站交纳了建设工程质量监督费64 158元;2009年3月5日，原告向永川区人民防空办公室交纳了防空地下室易地建设费128 000元;2009年7月30日，原告向永川区房地产测量队交纳了土地测绘费3465元;2010年9月3日，原告向永川区人民防空办公室交纳了防空地下室易地建设费200 000元;2011年1月13日，原告重庆新世嘉白蚁防治研究所交纳了白蚂蚁预防费8000元;2011年1月14日，原告向重庆市205岩土工程勘察设计有限公司交纳了勘察费6000元。

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　　2008年5月26日，原告向被告寄出联系函，内容主要为因永川区新城建设管理委员会要求按100元/平方米的标准缴纳建设规费，要求被告按照协议履行其与有关政府部门的协调工作，以便原告按协议约定的标准缴纳建设规费，并附件：缴纳D、E、F幢及地下车库配套费648 653元的非税收入缴款通知书。2008年12月9日，原告向被告发出依约补偿学府美墅二期建设规费支出的函，要求被告补偿原告按照住宅161 472.90元(4036.82平方米*40元/平方米)、非住宅648 653元(6485.53平方米*100元/平方米)向永川区新城管理委员会比协议第八条特别约定的第1项约定标准支付的429 560元。

　　另查明，2003年11月24日，就本案工程所在土地永川经济技术开发区管理委员会(现名为新城管委会)与重庆和田机械化工程有限公司(以下简称和田公司)签订工程建设换置土地协议，该协议第二条第3项约定该公司在该地块从事房地产开发建设的建设综合规费按住宅30元/平方米、非住宅40元/平方米收取，该协议约定建设综合规费含：建设综合配套费、中标费、市政管理费、建管费、预算审查费、土地管理费、拆迁管理费、交易手续费、转移登记费。2004年1月31日，原永川市人民政府下发关于调整城市建设配套费征收标准的决定，规定开发区按住宅建筑面积每平方米50元、非住宅建筑面积每平方米70元征收综合规费。同年6月4日，和田公司经相关部门同意将项目转让给被告，该项目转让协议约定，和田公司将新城管委会给予本项目的所有优惠政策转由被告享受。2007年10月14日，重庆市永川区人民政府下发关于调整城市建设配套费征收标准的通知，规定新城管委会规划区范围内的配套费按建筑面积100元/平方米征收。2009年12月13日，重庆市永川区人民政府下发关于调整城市建设配套费征收标准的通知，规定城市规划区范围内的配套费按建筑面积180元/平方米征收;调整后的征收标准自2009年12月5日起执行。在此之前，已向征收单位申报并受理的项目，仍按原标准执行，未申报或申报未受理的，一律按新标准执行。原建设项目经审批同意缓缴部分必须在2010年2月28日前完清缴款手续，否则缓缴部分按新标准计算缴纳。

　　上述事实，有双方当事人陈述、工程建设换置土地协议、项目转让协议、联合开发协议、政府文件、配套费缴费通知书、民事判决书、缴费收据、建设工程规划许可证等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

　　本院认为，原、被告签订的联合开发协议是双方当事人真实意思表示，且该联合开发协议经过了相关部门的批准，双方当事人均应按约履行。联合开发协议约定由原告负责建设过程中税、费的缴纳，同时又特别约定“被告负责该工程的建设规费按住宅照≤30元/平方米、非住宅≤40元/平方米标准缴纳”，这些约定经重庆市第五中级人民法院的终审判决确定应当理解为原告只承担住宅≤30元/平方米、非住宅≤40元/平方米的建设规费;超过30元/平方米、40元/平方米的建设规费双方虽未作明确约定，但从约定“由被告负责”等的含义理解，超过的建设规费应由被告负责向行政主管部门协调，即被告负有协调义务，若被告未履行其协调义务应当承担大约为超出部分的30%的次要责任，原告依据该终审判决确定的比例，主张被告应当承担超出部分城市建设配套费的30%，本院予以支持。原告在取得该项目建设工程规划许可证后按照180元/平方米的标准向重庆市永川区建设委员会缴纳了城市建设配套费，符合相关规定，并不存在迟延缴纳情形，被告辩称原告迟延缴纳才导致缴纳该费用，并未举示相关证据予以佐证，故本院对被告的该辩称理由不予采纳。原告自愿在不区分住宅和非住宅的情形下，要求被告在超出40元/平方米外按比例承担城市建设配套费，即由被告支付城市建设配套费547 848元[(180元/平方米-40元/平方米)×13 044平方米×30%]，属原告对自己权利的处分，本院予以支持。

　　在上述联合开发协议第八条特别约定中，双方均未明确约定该条中的“建设规费”具体包括的哪些项目，原告认为应当包括诉讼请求中的城市建设配套费、工程代理费、工程综合服务费、工程勘察费等所有规费，而被告认为该条约定中的城市建设规费仅仅指城市建设配套费。本院认为，首先，根据该协议产生的背景，即和田公司和重庆永川经济技术开发区管理委员会的工程建设换置土地协议、被告与和田公司的项目转让协议来看，原、被告之间联合开发协议第八条的特别约定第1项的内容与工程建设换置土地协议第二条第3项的约定基本一致，即建设综合规费按住宅30元/平方米、非住宅40元/平方米收取，两协议之间的数据亦能相互吻合，且被告与和田公司的项目转让协议中也明确约定被告享受和田公司在新城管委会的所有优惠政策，故本院推定原、被告双方签订协议时该约定中的“建设规费”的真实含义应当同工程建设换置土地协议中的“建设综合规费”，即包含的项目为建设综合配套费、中标费、市政管理费、建管费、预算审查费、土地管理费、拆迁管理费、交易手续费、转移登记费。其次，该特别约定从字面意思理解，该建设规费的缴纳应当以面积为单位进行计算，被告在超出约定住宅30元/平方米、非住宅40元/平方米的范围外承担30%的责任，但原告第二项请求的其他建设规费均是要求被告承担其缴纳的所有费用的30%，没有举示相应的证据证明这些费用已经超出应当由原告自行承担的约定范围即缴纳的费用高于住宅30元/平方米、非住宅40元/平方米的标准。第三，原告向被告发出的催收通知中，虽均载明“建设规费”的字样，但从其金额和数据可看出，原告均仅是对建设规费中的城市建设配套费进行的催收，对其他费用均未进行过催收，被告辩称除最后三笔人防费、白蚂蚁预防费和商铺勘察费外均已超过诉讼时效的理由成立，而剩余三项费用均不在工程建设换置土地协议中的“建设综合规费”中，综上，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。

　　原告主张的违约金和资金占用利息损失，依据的仍然是联合开发协议第八条特别约定的第一项，认为被告拒不承担超额部分的建设规费，被告应当承担违约责任，但该条约定内容对被告约定的主要义务是协调义务，被告对其未尽该协调义务，已承担其相应的赔偿责任，故原告违约金的请求无事实依据，且被告辩称原告要求的违约金损失与资金占用利息损失只能选择其一，不能同时主张，故本院对原告主张违约金的请求不予支持，对原告要求被告支付资金占用利息的损失予以支持，即被告应当支付原告城市建设配套费547 848元的资金占用利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，判决如下：

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　　一、由重庆某某物业发展有限公司于本判决生效后10日内赔偿重庆某某房地产开发有限公司城市建设配套费损失547 848元及资金占用利息损失(从2010年11月19日起以547 848元为本金按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率计算至本判决书确定的履行期限届满之日止);

　　二、驳回原告的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费12 590元，减半收取6295元，财产保全费5000元，合计11295元，由重庆某某物业发展有限公司负担5295元、重庆某某房地产开发有限公司负担1000元。(此费原告已预交，被告负担部分由被告于本判决生效后10日内直付原告)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

　　代理审判员　郑　双

　　二�一二年六月十一日

　　书　记　员　杨　茜

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