新房漏水拒交物业管理费案例解析

案情介绍

张女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，张女士发现天花板有水洇湿的现象。后来竟然发展到漏雨的地步，张女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。张女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

张女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿张女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为张女士调换房屋，自己和张女士之间没有纠纷。

物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果张女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果张女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。由于三方对于债权、债务没有任何异议，张女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由于发商向物业管理公司支付了张女士下半年度的物业管理费，张女士不再向开发商要求赔偿，同时张女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

案情分析

张女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

开发商、张女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

开发商与张女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对张女士负有债务;

张女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，张女士不交纳物业管理费，那么就是张女士对物业公司负有债务;

关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，张女士拒绝交纳供暖费，那么张女士对物业管理公司负有债务;

开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。张女士开始主张抵消是不妥的。因为开发商对张女士负债而张女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

判决结果

最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，张女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替张女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对张女士的赔偿义务就履行完毕。

本案中，因张女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以张女士自己还要交纳供暖费。

相关法规

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