张某某与物业公司合同纠纷案

案情介绍

原告张某某与被告湖南省XXXXXXX有限公司(以下简称XXXX物业)房屋买卖合同纠纷一案，张某某于2009年6月30日向本院提起诉讼，XXXX物业于2009年7月22日向本院提起反诉。张某某于2009年8月11日向本院请求增加诉讼请求，因张某某未在本院通知的时间内向本院交纳增加诉讼请求部分的诉讼费，本院对张某某增加的诉讼请求不予审理。本院受理后，依法组成由代理审判员阳曙文担任审判长，人民陪审员邓晓阳、左回云参加的合议庭，于2009年8月25日公开开庭进行了审理。书记员邓露担任记录。张某某及其委托代理人刘绍生、XXXX物业的法定代表人肖伯辽及其委托代理人戴滔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

案情分析

张某某诉称：1997年5月5日，他和XXXX物业签订了《“芙蓉路广告艺术长廊”销售合同》(以下简称《房屋买卖合同》)，购买XXXX物业建筑面积40平方米房屋一处，XXXX物业逾期交房，迟迟未给他办理房屋产权证书。2009年4月3日，他和XXXX物业签订了补充协议，约定由XXXX物业在10个工作日内向他一次性退还购房款53万元，将房屋收回，双方解除合同。XXXX物业时至今日并未支付购房款给他;请求判令解除他与XXXX物业所签的《房屋买卖合同》，由XXXX物业退还他购房款530000元及利息、装修款40404元。

XXXX物业辩称：对张某某要求解除房屋买卖合同的诉求不持异议，同意解除合同;张某某诉求的利息及装修款不符合法律规定，也没有证据证明，不能得到支持。

XXXX物业反诉称：1997年5月5日，该公司和张某某签订了《房屋买卖合同》，约定张某某购买该公司约40平方米的门面一间，总金额为59.2万元，张某某在签订合同三日内支付购房款53万元，在房屋竣工之日付清全款。1998年6月，房屋竣工后，该公司将房屋交付给张某某，而张某某仅支付了53万元的购房款，剩余房款6.2万元经该公司多次催讨，张某某拒不支付，拖欠至今。另外根据《房屋买卖合同》第二款的约定，最后结算面积以实际竣工面积为标准，1998年房屋竣工后，经房产职能部门核定，门面实际面积为55.6平方米，而合同约定的面积为40平方米。该公司多次催促张某某，要求其付清剩余的15.6平方米购房款，但张某某拒不支付，且占有使用该55.6平方米的门面至今;请求判令张某某支付该公司拖欠购房款的违约金80352元，返还占用该公司15.6平方米门面的收益125127元。

张某某对XXXX物业的反诉辩称：他在房屋买卖合同中并未违约，反而是XXXX物业存在先期违约行为，他应不承担违约责任;他为了避免造成过多的经济损失，善意管理交付使用的房屋;他与XXXX物业对超大的房屋面积收益问题已经作出了处理，再无其他纠纷。

原告张某某为支持自己的诉讼请求以及对反诉的答辩意见，向本院提交了以下证据：1、《身份证》、《工商登记》、《代码证》，拟证明双方的主体资格;2、《房屋买卖合同》、《收款收据》，拟证明房屋买卖合同成立及他已经向XXXX物业支付了购房款53万元;3、《补充协议》，拟证明双方签订了解除房屋买卖合同并就解除后的权利义务作了统一安排;4、《装修收据》、房屋阁楼的照片、《资产评估报告书》，拟证明他装修房屋的费用及房屋装修和添置的现状;5、《民事判决书》，拟证明双方的解除协议合法有效，而双方对解除的权利义务作了约定。

XXXX物业对张某某提交的上述证据提出了以下质证意见：对证据1、证据2、证据5无异议;对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，XXXX物业并没有放弃对多余房屋面积的权利;对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《装修收据》只是白纸收条，评估报告书是1998年9月2日委托的评估，不能作为本案的证据，评估的主体范围不一致且评估书上明确说明有效期为三个月。

XXXX物业为支持自己的辩护意见和反诉请求，向本院提交了以下证据：6、《房屋买卖合同》，拟证明当时约定的购房面积为40平方米，结算面积以实际面积为准。当时约定的总金额为59.2万元，张某某还欠该公司6.2万元;7、《户室面积信息表》，拟证明张某某购买门面的实际面积为55.6平方米;8、《补充协议》，拟证明张某某是以收取租金作为补充装修款;9、《民事判决书》，拟证明法院对于逾期交房的违约金计算方式，当时门面的实际面积和张某某交了53万元购房款;10、《房屋租赁合同》，拟证明张某某临近门面的租赁价格为55.7元/平方米/月。

张某某对XXXX物业提供的上述证据提出了以下质证意见：对证据6，认为面积的结算违反了法律规定，应为无效;对证据7的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为房屋是2003年测量的，XXXX物业那时就知道房屋的面积还对他称房屋的面积是60平方米;对证据8的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议;对证据9无异议;对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明房屋的价值。

根据双方的举证、质证意见以及法律的规定，本院对张某某和XXXX物业提供的上述证据做以下分析认定：对证据1、2、5、9，因双方均无异议，本院审查后依法予以采纳;对证据3，在双方对真实性没有异议的情况下，本院认为该证据系双方当事人真实意思的表示，所作出的有关双方权利义务的安排，没有违反国家法律的强制性规定，本院对该证据依法予以采纳;对证据4中的《装修收据》，因为不是合法的发票，缺乏合法性，本院不予采纳。房屋阁楼的照片，XXXX物业对其真实性存在异议，但未能提供证据加以证明，本院审查后认为，该证据能够证明房屋的现状，依法予以采纳。《资产评估报告书》，因为系1998年的评估报告，和现在相差11年，不能反映现在的资产价值，而且该报告中明确写明了有效期为三个月，该证据不能证明张某某拟证明的装修房屋的费用及房屋装修和添置的现状，本院对该证据不予采纳;对证据6，在双方对该证据的真实性没有异议的情况下，XXXX物业所要证明的内容均是双方所签订的《房屋买卖合同》中明确规定的内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。显然在面积结算方式上，我国法律体现的是意思自治，约定大于法定。张某某提出该约定违反了国家法律规定，不能采纳的理由不能成立，本院对该证据依法予以采纳;对证据7，该证据为房产测绘部门出具的测绘数据，张某某的质证意见并没有对该测绘数据提出异议。该证据能证明XXXX物业拟证明的内容，本院对该证据依法予以采纳;对证据8，经本院审查，该证据的内容中并没有关于张某某以收取租金作为补充装修款的条款，张某某对该证据关联性提出异议的理由成立，XXXX物业提供的该证据不能证明其所要证明的内容。本院对该证据不予采纳;对证据10，XXXX物业拟证明的是临近门面的价格，该价格与市场行情价格相适用，本院对该证据依法予以采纳。

根据本院依法采纳的上述证据以及双方当事人的陈述，本院可以确定本案的以下事实：1997年5月5日，张某某与XXXX物业签订了《房屋买卖合同》，约定张某某购买XXXX物业开发的位于长沙市芙蓉路广告艺术长廊南楼第三层门面一间。合同约定张某某所购房屋面积约40平方米，最后结算面积以实际竣工面积为标准，过购房屋由XXXX物业与1997年12月31日交付给张某某使用。购房总金额为592000元，张某某在签订合同后三日内预交购房款530000元。办理产权证时按产权面积结算，房屋竣工后十天内张某某付清购房余款。张某某不能按期向XXXX物业付清购房余款的，每逾期一日，须向XXXX物业给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金;该房屋于1998年6月竣工交付给张某某使用至今，2003年7月25日经长沙市房地产测绘队测绘，张某某所购房屋建筑面积为55.6平方米，张某某迄今未获得所够房屋的房产证;2009年4月3日，张某某与XXXX物业签订了《补充协议》，约定由于XXXX物业延期半年交房，加上交房面积远远超出购买方的购房面积。同时由于种种原因，XXXX物业的总产权证迟迟办不下来，所以XXXX物业一直没有给张某某办理产权证。在此期间，双方达成协议，XXXX物业承诺逾期交房的赔偿问题双方协商解决，并且愿意在十个工作日内一次性退还张某某的购房款530000元，收回房屋。在没有退还购买方的购房款之前，由购买方将房屋出租，租金归购买方所有;2009年6月10日，长沙市芙蓉区人民法院(2009)芙民初字第827号民事判决书判决XXXX物业向张某某支付赔偿金27189元。

判决结果

本院认为，本案争议的焦点主要是：第一、XXXX物业是否应支付张某某的利息及装修款?第二、张某某是否应支付XXXX物业违约金80352元?第三、张某某是否应返还占用XXXX物业15.6平方米门面的收益125127元?

对于第一个焦点，XXXX物业延迟交房期间应承担张某某的违约金已经由法院判决，张某某支付了购房款，但获得了所购房屋的使用权，张某某要求再支付购房款的利息没有法律依据。张某某要求支付装修款，但未能提供有效证据证明装修损失的数额。双方所签的《补充协议》也没有提到要求XXXX物业补偿装修损失。对张某某要求支付装修损失的请求，本院不予支持;对于第二个焦点，首先，从双方所签订的《房屋买卖合同》看，双方约定的房屋总价款是在办理产权证时按产权面积结算。从《补充协议》可知，直到2009年4月3日，XXXX物业的总产权证尚没有办好，更不存在给张某某办理产权证。那么根据双方的约定，价款是在办理产权证时结算，没有办理产权证就不存在结算。尽管双方有约定“房屋竣工后十天内乙方付清购房余款”，但总价款没确定，就无法确定余款的数额。其次，从该合同的形式看，有打印条款和手工填写条款，该合同中关于结算时间和付款时间均为打印条款，根据常理，该格式条款为XXXX物业所提供，在格式条款理解出现分歧时，依法应作出对提供格式条款一方不利的解释。再次，双方所签订的《补充协议》已经非常明确，违约责任在于XXXX物业，让作为守约方的张某某来支付违约方的XXXX物业的违约金，显然不符合民事活动应公平正义的基本原则。因此，对XXXX物业要求张某某支付违约金的反诉请求本院不予支持;对于第三个焦点，根据双方所签订的《房屋买卖合同》，房屋竣工后，张某某有权占有整个门面，对超过40平方米的部分，张东阳只存在在办理产权证结算后付清余款。对于房屋超过合同约定面积，张东阳并无过错。房款不能结算的原因又在于XXXX物业一直不能办理产权证。XXXX物业作为责任方，要求合法占有门面的张东阳支付超出40平方米部分的收益，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，张某某和XXXX物业已经于2009年4月3日达成了《补充协议》，该《补充协议》所明确的退房就是解除双方所签订的《房屋买卖合同》，张某某请求再由法院判决解除合同已经没有必要。而且根据我国《合同法》第九十三条和第九十六条的规定，协议解除合同是当事人的权利，不需法院判决。《房屋买卖合同》解除后，根据我国《合同法》第九十七条的规定，当事人可以要求恢复原状。即XXXX物业应将收取的购房款返回给张某某，张某某将占有的房屋交还给XXXX物业。张某某请求判令XXXX物业支付利息及装修款40404元，XXXX物业反诉请求判令张某某支付违约金80352元和门面的收益125127元均缺乏依据。根据本案争议发生的原因以及(2009)芙民初字第827号案件的审理情况，本案的诉讼费应由双方当事人根据责任共同负担。案件经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定判决如下：

一、湖南省XXXXXXX有限公司自本判决生效之日起十日内返回张某某购房款530000元;

二、驳回张某某的其他诉讼请求;

三、驳回湖南省XXXXXXX有限公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费9604元，财产保全费3320元，反诉受理费2191元，合计15115元。由张某某负担9115元，湖南省XXXXXXX有限公司负担6000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

相关法规

《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

以上就是关于案例《张某某与物业公司合同纠纷案》全部案情内容，来源于网络,如有侵权,请联系我们,我们将及时处理。了解更多法律案例内容，请关注法务吧！