农村宅基地房屋出卖后的拆迁补偿问题

案情介绍

李某某合法享有位于某市区某村庄的四层楼住房，由于李某某欠张某某的款项。张某某依法起诉后李某某败诉，后经人民法院执行庭将其住房的一层(建筑面积80平方米及场地50平方米)依法执行给张某某所有，张某某取得了该部分房屋的所有权。后来某房地产开发有限公司依法征用了此土地，建设工程项目需要对上述由张某某取得产权的房屋及附属设施进行拆迁，双方就此达成了房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿包括：房屋重置补偿款、区位补偿款、附属设施补偿款及相应的其他补偿款。某房地产开发有限公司与张某某针对拆迁补偿已经达成协议对支以上支付款项也无异议，但李某某因对区位补偿金的支付提出异议，认为该笔资金应当归其所有，为此发生纠纷。

案情分析

本案争议的区位补偿金到底应当支付给谁是合法的?

首先，应当清楚什么是区位补偿金，此笔资金是指城市房屋拆迁中对城市房屋所处的宅基地进行的补偿，即对土地的补偿，还是对城市房屋所处地理位置所给予的相应补偿，即对房屋的补偿?

一种意见认为，张某某是通过人民法院执行而取得了李某某住房中的部分房屋，但张某某并非是该村的村民，在该村没有宅基地，因此对房屋所处的宅基地进行的补偿，张某某无权取得。而李某某是该村的村民，享有在该村建造房屋的宅基地权，如对该村宅基地上的房屋进行拆迁，对该房屋所处区位的宅基地补偿款项应当归李某某所有。

经过分析，我们我们能充分的看出，将区位补偿金理解为城市房屋拆迁中对城市房屋所处地理位置所给予的相应补偿更为合理。

判决结果

(1)拆迁人在对房屋进行拆迁中进行的补偿分为两部分，一部分为土地补偿款，是补偿给该土地的所有权人的。另一部分为地上物补偿款，应当补偿给村民。在上列案例中，因土地是农民集体所有的，因此，第一部分理应支付给村民委员会。由此，充分说明区位补偿金是对房屋的补偿，不是对土地的补偿。另外，开发公司也不可能支付两笔土地补偿款。

(2)从法律法规调整的范围来分析，《城市房屋拆迁管理条例》当中规定了区位补偿金，如果区位补偿金是对土地的补偿应当在《土地管理法》当中进行规定。

(3)从地随房走、房随地走的法律基本法律原则来看，张某某已经合法取得房屋的所有权，里所当然土地使用权也应归张某某所有。

因此，张某某里所当然的享有该房屋拆迁补偿款。

相关法规

《城市房屋拆迁管理条例》

第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

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