上海某集团物业公司诉马某物业服务合同纠纷案

 　　上海某集团物业公司诉马某物业服务合同纠纷案

　　上海市黄浦区人民法院

　　民事判决书

　　(2012)黄浦民四(民)初字第43号

　　原告上海某集团物业公司。

　　委托代理人高某，上海某律师事务所律师。

　　委托代理人陈某，该公司员工。

　　被告马某。

　　委托代理人钱某，上海某某律师事务所律师。

　　委托代理人郑某，上海某某律师事务所律师。

　　原告上海某集团物业公司诉被告马某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高某、陈某，被告委托代理人钱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告上海某集团物业公司诉称：被告系上海市XX路X号5C房屋(下简称“涉讼房屋”)的业主，原告原系涉讼房屋所在地某大楼的物业服务公司，于2011年2月退出某大楼。原告在退出某大楼时，发现被告办理进户手续时所提供的产权信息与实际信息不符，致被告少缴2002年4月至2005年2月的物业管理费人民币(下同)216,636元，原告虽经次催讨，但被告拒不支付。为此，原告向法院提起诉讼，要求被告缴付上述欠费及其滞纳金共计743,061元。

　　被告马某辩称：被告不仅是涉讼房屋的业主，同时也是上海市XX路X号5D房屋(下简称“5D房屋”)的业主。这两套房屋是拍卖所得，入住手续同时办理(2002年11月1日)。2002年12月23日，被告支付了涉讼房屋2002年11月、12月的物业管理费共计10,531.20元。由于涉讼房屋在2003年1月至2005年2月期间处于“空关”状态，经与原告协商，原告同意此期间的物业管理费不支付。原告出示的2005年3月1日《公共契约》上的“马某”印章是原告私刻，沪房地卢字(2005)第XX号《上海市房地产权证》(发证日期：2005年3月12日)的复印件并非是被告提供，记载涉讼房屋于2005年2月进户使用以及物业服务费自2005年3月1日起收取的《上海某集团物业公司商品房业务签报》是原告的内部签报，被告不认可。鉴于原告所诉之物业管理费已过诉讼时效期间，故要求法院驳回原告的诉讼请求。

　　针对被告的辩称，原告补充意见：被告办理涉讼房屋的入住手续时，被告只提供复印件，没有提供原件，原告是按照该复印件办理入住手续。被告所述之2002年11月、12月物业管理费是有关5D房屋，并非涉讼房屋，涉讼房屋并未分割出租过。

　　经审理查明：1994年9月28日，原告与案外人上海某企业集团房地产有限公司(下简称“某公司”)签订《物业管理委托合同》，约定：某公司委托原告对上海市XX路X号某大楼(下简称“某大楼”)进行物业管理服务。1996年8月，经原上海市卢湾区物价局备案审核，某大楼的物业管理费(包括公共服务费、清洁卫生费、保安费、电梯和水泵运行费)为每月每平方米建筑面积12元。

　　又查明：2001年12月，被告与上海国际商品拍卖有限公司签署了涉讼房屋及5D房屋的《拍卖成交确认书》。2002年3月，被告取得关于涉讼房屋的沪房地卢字(2002)第XX号的《上海市房地产权证》(发证日期：2002年3月12日;建筑面积：515.80平方米;房屋类型：办公楼)。2002年4月，被告和案外人马某某取得5D房屋的《上海市房地产权证》(建筑面积：518.80平方米;房屋类型：办公楼)。同年11月1日，原、被告就5D房屋签署了的《公共契约(试行)》，约定：原告按照每月每平方米建筑面积12元向被告收取物业管理费，被告应在每季度第二个月的20日前支付(按季支付);逾期支付，按照每日千分之一的标准支付滞纳金。

　　2011年5月，原告致函被告等，催讨涉讼房屋2002年4月至2005年2月、2010年7月至2011年2月的物业管理费。同年10月，原告委托律师致函被告，称被告篡改产权证书，欠付原告物业管理费216,636元，要求被告支付上述欠费，并支付滞纳金526,425元。次月，被告复函原告，否认其存在变造产权证的事实。

　　再查明：2002年9月12日，原告开具给案外人有关5D房屋建筑面积77平方米的收据联，记载：2002年4月至12月、2003年1月至3月管理费11,088元;房屋面积77平方米;单价12元。2002年12月23日，原告开具了一张客户为被告的发票，记载：2002年11月至12月管理费10,531.20元;房屋面积438.8平方米;单价12元。2003年9月、11月，被告分别向原告支付了涉讼房屋的2003年8月、10月的水电费以及2003年10月至12月的车位费。2011年10月11日，被告向原告支付了涉讼房屋以及5D房屋2010年12月至2011年2月的物业管理费。

　　另查明：在本院的庭审中，原、被告均确认涉讼房屋不存在分割出租的情况，而5D房屋有大约77平方米的房屋面积分割给案外人使用。

　　以上事实，由《物业管理委托合同》、《上海市物业管理公共服务收费备案、审核表》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、费用催缴函、律师函、复函、邮寄凭证、上海国际商品拍卖有限公司房地产拍卖公告及其《拍卖成交确认书》、《上海市房地产权证》、发票、收据、本院审理笔录等证据证实。

　　本院认为：原告与案外人某公司签订的《物业管理委托合同》，对全体业主均具有法律约束力。原告作为某大楼的物业服务公司，已对该大楼提供了物业服务，当然有权按照《物业管理委托合同》的规定向业主收取物业管理费。被告作为涉讼房屋的产权人，在享受原告提供的物业服务的同时也有义务按照《物业管理委托合同》的约定，支付相应的物业管理费。根据本院查明的事实以及当事人的举证、质证，2002年12月23日的发票明确记载房屋面积是438.8平方米，原、被告均确认涉讼房屋不存在分割出租的情况，5D房屋有大约77平方米的房屋面积分割给案外人使用，且涉讼房屋的建筑面积是515.80平方米，5D房屋的建筑面积是518.80平方米，被告并无其他证据证明该发票所记载的就是涉讼房屋的物业管理费，故本院对于被告所述的关于涉讼房屋2002年11月至12月物业管理费已经支付的抗辩理由不予采信。至于2003年1月至2005年2月的物业管理费，鉴于被告出示的证据并不足以证明原告同意其不付该期间的物业管理费，故被告此抗辩理由本院同样不能采信。对于2002年4月至10月的物业管理费，鉴于被告是在2002年3月取得涉讼房屋的产权，被告并无证据证明其是在2002年11月办理的涉讼房屋入住手续，因此，原告有权向被告主张2002年4月至10月的物业管理费。我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据本院查明的事实，原告向被告主张权利的时间是在2011年5月，而原告主张的是2002年4月至2005年2月间的物业管理费，故已经超过我国法律规定的二年诉讼时效期间。至于原告称其是在退出某大楼时才发现被告所提供的产权信息与实际信息不符一节，因原告并无证据证明其出示的沪房地卢字(2005)第XX号《上海市房地产权证》复印件是被告提供，也无证据证明其出示的2005年3月1日《公共契约》上的“马某”印章是被告使用的，《上海某集团物业公司商品房业务签报》又是原告的内部签报，且被告也曾经向原告支付了涉讼房屋2003年8月、10月的水电费以及2003年10月至12月的车位费，原告自认是按照《上海市房地产权证》的复印件为被告办理的涉讼房屋入住手续，因此原告关于未过诉讼时效的理由与法律规定的情形并不相符。综上所述，本院认为，鉴于原告的主张已过二年的诉讼时效期间，故本院对于原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

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　　驳回原告上海某集团物业公司的诉讼请求。

　　案件受理费人民币9,064元，由原告上海某集团物业公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审　判　长 黄利民

　　审　判　员 王蓓蕾

　　人民陪审员 张允惕

　　二�一二年七月二日

　　书　记　员 夏　蕾

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