谌某等诉重庆某某公司商品房销售合同纠纷案

 　　谌某等诉重庆某某公司商品房销售合同纠纷案

　　重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院

　　民事判决书

　　(2011)秀法民初字第01715号

　　原告谌某。

　　原告谭某某。

　　诉讼代表人汤某某。

　　诉讼代表人杨某某。

　　诉讼代表人杨某某。

　　诉讼代表人彭某某。

　　诉讼代表人杨某某。

　　委托代理人张某，重庆春雨律师事务所律师。

　　委托代理人刘某某，重庆春雨律师事务所律师。

　　被告重庆某某公司。

　　法定代表人郭某某，该公司董事长。

　　委托代理人杨某某，重庆博搏律师事务所律师。

　　委托代理人高某某，重庆博搏律师事务所律师。

　　原告谌某、谭某某等14户诉被告重庆某某公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许洪军适用简易程序，于2011年8月16日公开开庭合并进行了审理，原告推选的上述五名代表人及委托代理人张某、刘某某和被告的委托代理人杨某某、高某某到庭参加诉讼。2011年9月26日因原告购买的商品住宅房的产权证正在办理中，被告向原告代收的契税、分户测量费应以产权证中确定的实际面积向相关部门交纳，原告的第二请求中要求被告返还代收及收费用的诉讼请求，需待被告实际向相关部门交纳后的金额确认，本案中止诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，2009年11月29日，原告到被告开发的边城秀苑购买了一套商品房，双方当天签订了《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，原告按合同的约定履行了自己的义务。原告接房后，发现购买的商品房虽然水电接入户，但未按一户一表在自来水公司及电力公司上户，自己所使用的水表及电表都是分表，属工程临时用水用电，被告在交房时告知原告自己根据需要安装，费用由原告自己承担，原告仔细看了《合同补充协议》，认为其中的第三条、第五条、第六条违反《合同法》及相关法律、法规的规定，应认定为无效。为了维权，特向法院起诉，请求人民法院依法1、确认原告与被告签订的《合同补充协议》第三条、第五条、第六条无效。2、判令被告按一户一表安装水、电、气、闭路，安装费用由被告承担。返还代收费用2808元，收费用3726元，共计6534元，并向原告支付占用该款的资金利息。3、本案诉讼费由被告承担。

　　被告辩称，双方签订的《购房合同》及《补充协议》合法有效，原告的诉讼请求无事实和合法依据，不应当得到支持，应予以驳回。

　　原告为支撑其所主张的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，向法院举示了如下证据材料：

　　证据一、《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明原告2009年11月29日在被告开发的边城秀苑购买一套商品房的事实。庭审质证时，被告对真实性、合法性、关联性无异议。

　　证据二、《合同补充协议》及渝价[2006]753号通知各一份，用以证明原告于2009年11月29日与被告签订合同及补充协议的事实，在补充协议增加的格式条款免除了自己的责任，加重了原告的责任。庭审质证时，被告对补充协议无异议，对文件的真实性无异议，但对其合法性、关联性提出异议，认为不能作为确认合同无效的依据。

　　证据三、《收据》一份，用以证明被告于2009年11月29日向原告收取了费用14074元，被告向原告代收了2808元，收费用3726元。庭审质证时，被告无异议，提出是根据补充协议第五条收取的费用;但不能达到原告的证明目的。

　　证据四、《发票》一份，用以证明原告已缴的天然气上户费2850元。庭审质证时，被告对其真实性、合法性无异议，但提出与本案无关联性。

　　证据五、渝财农税[2008]52号文件，渝财税[2008]83号文件，渝财税[2008]137号文件各一份，用以证明从2008年11月7日起至2010年12月1日止，契税按1%收取，被告向原告收0.5%的契税。从2008年11月1日起暂免征印花税。庭审质证时，被告提出不符合证据种类的规定，不予质证。

　　被告为支撑其辩解的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，举示了以下的证据材料：

　　证据一、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份，用以证明双方所签订的购房合同及补充协议是双方的真实意思表示。庭审质证时，原告对其真实性无异议，但提出补充协议不合法，与本案没有关联性。

　　证据二、《购房结算表》一份，证明双方已经结算并履行完毕。质证时，原告提出，被告提交的证据超过举证期限，不予质证。

　　双方当事人的陈述，开庭审理笔录亦在卷佐证。

　　原告所举示的证据一，被告质证无异议，本院予以确认。证据二，被告对补充协议质证无异议，本院予以确认，物价局的通知不能证明案件的事实，仅是关于执行商品房销售价格执行一价清制度的通知，不属民事诉讼证据种类的范围，本院不予认定。证据三、四能客观反映被告的收费事实，本院予以确认。证据五，不属民事诉讼证据种类的范围，本院不予认定。被告所举示的证据一，客观地证明双方购房合同所约定的权利义务关系，本院予以确认。证据二，原告无相应证据予以反驳，本院予以确认。

　　综合当事人的起诉，被告的抗辩及审理中的陈述、举证、质证，本院对双方所举示证据的认定、归纳，确认以下法律事实：

　　2009年11月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于中和镇电力小区南侧边城秀苑C1-2-2号商品房住宅房一套以248403元预售给原告。同天双方签订《合同补充协议》，协议第三条约定：水电主线由被告负责安装开通并接入每户，主水管接至厨房，主电线接至客厅，其余水电线由原告自己购买安装;燃气、闭路电视和电话宽带的安装使用开通由原告根据需要自行解决。第五条约定：应该由原告承担的费税内容包括但不仅限于契税、合同印花税、按揭贷款合同印花税、分户测量费、登记费、按揭抵押登记费、交易手续费、大修基金等不在主合同的房价内，在签订合同时由被告代收，具体标准按当时有关部门的规定执行。在履行合同中，原告将房款全部支付给被告，被告已将商品房交付给原告使用，被告已给原告安装电表和水表的分表，原告按分表计算电费和水费，将费用交小区物业管理公司，再由物管公司统一交供电公司和自来水公司，自来水公司没有原告交水费的单独户头;诉讼过程中，被告自愿给原告安装单独的一户一表，在供电公司有独立的交费户头。原告向秀山民生天然气公司交纳天然气上户费为2850元，2012年5月25日原被告对上述代收费和房屋面积差价款进行了结算，领取结算款2734元，已履行完毕。原告认为双方签订的补充协议第三、五、六条为格式条款，被告作为提供格式条款的一方免除其责任，加重原告责任，排除原告主要权利，违反了《合同法》及相关法律、法规的规定，该条款无效，且被告违反重庆市物价局渝价(2006)753号通知的规定，故要求判令被告按一户一表安装水、电、气、闭路，安装费用由被告承担。返还代收费用2808元，收费用3726元，共计6534元，并向原告支付占用该款的资金利息。现原被告已经结算。

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　　本院对本案争议焦点归纳为：(一)、《合同补充协议》第三、五、六条的效力判定问题。(二)、对渝价(2006)753号通知规定的理解问题。(三)、原告请求判令被告按一户一表安装水、电、气、闭路，安装费用由被告承担。返还代收费用2808元，收费用3726元，共计6534元，并向原告支付占用该款的资金利息的诉讼请求是否支持问题。

　　(一)关于补充协议第三、五、六条效力问题

　　《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形之一的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。从以上法条表明提供格式条款的一方在拟定格式条款以及在订立合同时应当遵循的原则。首先应当遵循公平原则，确定双方的权利义务，不能利用自己的优势地位制定不公平的条款欺压对方当事人;其次，提供格式条款的一方当事人应当采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方提出的要求对该类条款予以说明。格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形之一的当然无效。除上述两种情况外，如果提供格式条款的一方当事人免除其责任，加重对方责任，排除对方的主要权利，该条款无效，即使当事人同意也不具有法律约束力。本案中，从双方签订《合同补充协议》第3、5、6条的内容来看，并未免除被告的责任，加重原告的责任，排除原告的主要权利。该补充协议明显违反了“一价清”制度，从行政管理视角来考量，其行为应受到行政处罚，但从法律层面上理解，原告请求确认合同无效，存在法律障碍，根据我国《合同法》第五十二第(五)项的规定，违反法律、行政法规效力性、强制性规定才无效，“一价清” 制度不属于国家法律和行政法规的范围，不属于认定合同无效的法定情形，原告主张合同无效的理由缺乏法律依据，故该合同即补充协议合法有效，对双方均具有约束力。

　　(二)对渝价(2006)753号通知规定的理解问题

　　根据渝价(2006)753号通知的规定，重庆市人民政府从2007年1月1日起，取消渝府(2001)107号文件有关代收费的规定或者表述，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由开发商代收的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品房住房销售合同中，实行商品房住房销售价格“一价清”制度，商品房“代收费”并入房价后，房地产开发企业不得再以任何名义向购房者收取商品房销售价格之外的任何费用(除大修基金和契税外)。从以上文件规定表明，在2007年1月1日前购买商品房的买受人，除应向开发商支付房价外，还应按行政法规的规定向开发商交纳应由买受人承担的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费，由开发商代收后转交相应部门。渝价(2006)753号通知的出台是基于价格行政管理的需要，为了提高商品房销售价格的透明度，规范商品房销售价格的行为，相关部门不再通过房地产开发商代收转交的形式向商品房买受人收取水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费，而是要求房地产开发商将购房者在购房时应交纳的由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，即让房地产开发商将商品房买受人应当承担的“代收费”直接并入商品房销售价格，意味着在原房价基础上开发商可以适当上涨房价(将“代收费”并入)，但不可借机乱涨价，实际上这部分费用仍是商品房购买人承担的购房成本，并不是说这些费用由房地产开发商承担，或者说国家相关部门取消收取水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费。本案中，虽然被告在2007年1月1日之后与原告签订《重庆市商品房买卖合同》时没有将购房者在房地产开发经营企业交纳应由其代收的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费并入房价中，仍是在商品房销售价格之外向购房人收取“代收费”，违反了渝价(2006)753号通知的规定，其应承担相应的行政责任，但该行为并不影响双方所订立的购房合同及合同补充协议的民事法律合同效力。

　　(三)原告请求判令被告按一户一表安装水、电、气、闭路，安装费用由被告承担。返还代收费用2808元，收费用3726元，共计6534元，并向原告支付占用该款的资金利息的诉讼请求是否支持问题。

　　本案中，作为附件五的《合同补充协议》第三条约定：水电主线由被告负责安装开通并接入每户，主水管接至厨房，主电线接至客厅，其余水电线由原告自己购买安装;燃气、闭路电视和电话宽带的安装使用开通由原告根据需要自行解决。在履行合同中，被告已按照合同的约定将水、电主线安装开通接入原告的住宅房，并安装分表，履行了合同义务。天然气、闭路电视和电话宽带的安装使用开通明确约定由原告根据需要自行解决。第五条也明确约定：应该由原告承担的费税内容包括但不仅限于契税、合同印花税、按揭贷款合同印花税、分户测量费、登记费、按揭抵押登记费、交易手续费、大修基金等不在主合同的房价内，在签订合同时由被告代收，具体标准按当时有关部门的规定执行，被告已履行合同约定义务，在诉讼中自愿为原告安装一户一电表，原告在供电公司有单独的户头。故原告要求判令被告按一户一表安装水、电、气、闭路，安装费用由被告承担的诉讼请求，本院不予支持。双方在补充协议中约定被告所收取的房款并不包含原告所交纳的代收费;且双方对代收费已结算并履行完毕。故原告要求返还代收费用2808元，收费用3726元，共计6534元，并向原告支付占用该款的资金利息的诉讼请求，无事实依据和法律依据本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条的规定，判决如下：

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　　一、驳回原告谌某、谭某某要求确认双方所签订的《合同补充协议》第三条、第五条、第六条无效的诉讼请求;

　　二、驳回原告谌某、谭某某要求被告重庆恒诺房地产开发有限责任公司按一户一表安装水、电、气、闭路安装费由被告承担，返还代收费用2808元，收费用3726元，共计6534元，并向原告支付占用该款的资金利息的诉讼请求;

　　案件受理费50元，减半收取25元，由原告谌某、谭某某负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。

　　审　判　员　　许洪军

　　二○一二年七月五日

　　书　记　员　　李文雯

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