浅谈车库权利的归属

    随着家庭汽车的增加，住宅小区的停车难问题日益突出，从而使小区业主与开发商对建筑物车库的权利争夺更加激烈。而现实生活中，建筑物车库的权属往往不明确，有的业主主张既然交付了高额的费用，对建筑物车库应当具有所有权，并应当取得不动产所有权证；有的业主主张车库各归个业主专用，而有的则主张车库为全体业主共同所有，每一个业主都有权使用，不应当由出资购买车库的个人专用。而实践中往往是开发商就全体业主享有使用权的土地上进行开发，并将其出售给各个业主使用。可见，建筑物区分所有权领域中，车库的性质和权属问题十分敏感和重要，而目前我国法律对建筑物车库的权利性质及其归属尚无明文规定，实践中和学术界对此争议很大。为此，笔者拟以建筑物的区分所有理论为依据，对建筑物车库的法律性质及其权利归属的法律标准试作分析。

    一、区分所有的基本含义及业主的共有权

    区分所有是将某幢楼房，按其本身结构分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体（独立的物），由此在一幢楼房上形成多个所有权。1各单元所有人不仅共享一块地基，而且离不开房屋的共同部位和设施的支撑，这些地基、共用部位和实施即构成区分所有权的共同部分，各单元所有人即称为区分所有权人。建筑物区分所有权是一种特殊的所有权形式，各个区分所有人对其专有部分享有所有权，一个建筑物上存在多个所有权，又对建筑物的共有部分享有共有权。

    建筑物区分所有权由专有权和共有权复合组成，因此区分所有权的客体也包括专有部分和共有部分。建筑物的专有部分是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑物改造上的独立性和使用性的一部分房屋。2共有部分是除专有部分之外的建筑物的其他部分（共用部分）和附属于建筑物的集中供水、电、气等系统，电梯，电视共用天线，共用停车场等附属物和公共设施。车库并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。3

    共用部分是指不属于专有部分的建筑物及其附属物、附属设施的部分。4目前各国立法将共用部分分为法定共用部分和约定共用部分。法定共用部分是指构造上或效用上无独立存在的必要，是建筑物不可或缺的、为整体物业利用而存在的建筑物、设备等。约定共用部分是在结构、功能上并无作为整个物业利用的必要，而是基于全体业主的约定，将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施确定为共用部分。如底层供物业管理人员使用的房间、地下停车库等。5根据法定共用部分和约定共用部分的法律特征来看，建筑物车库应属于约定共用部分。

    共用部分是建筑物区分所有制度中的重要内容，但我国对于建筑物共用部分的法律规定非常原则且缺乏条理。2003年9月1日施行的《物业管理条例》对共用部分只按照其在建筑物的结构和用途上的不同区分为共用部位和共用设施，6并未从其法律特征上区分为 法定共用部分和约定共用部分，从而使实践中容易忽视只有约定共用部分才可以根据有关规定进行经营利用，而法定共用部分不能被分割和单独利用。

    二、建筑物车库的法律性质

    我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等法律对车库的权利性质及其归属都未做出明文规定，各地的地方性法规对车库的规定各不相同，如根据浙江省在1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条规定：“住宅小区的基础设施，设备及经城市规划主管部门批准累列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备、商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”而根据上海市房屋土地资源管理局发布的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售售问题的暂性规定》，虽然开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施，但只要具备相应的条件，开发商仍然有权销售地下车库。7由于我国尚未颁布物权法，更没有建立区分所有制度，因此各地方性法规只是从实际操作层面对地下车库做出规定，这些规定缺乏相应的法学理论和法律规定做支撑，欠缺条理性和科学性。

    从目前各国立法例来看，各国对建筑物车库的权利归属的规定并不一致。日本最高法院以判决形式认定车库属于专有部分，为特定人所有。其重要理由在于车库满足了专有部分的构成要件，即构造上的独立性。但从其他大多数国家的法律来看，地下车库应为区分建筑的共用部分，但其权利归属并不相同。美国法律规定，开发商建造公寓时必须配置充足的供居住者使用的停车区域，并按居住单元分配；亦可以出售给各单元,作为共用部分予以维持,对每位业主颁发停车许可证。在法国,开发商必须为每个住户设计一个停车空间,但停车场作为独立的不动产,业主可以购买,也可以不购买,在车位有多余时,开发商可以将停车位出售给非小区业主。8

    笔者认为,要认定车库的权利归属,应以区分所有理论为依据,结合民法上物的概念来判断车库的法律性质。前已述及,目前各国立法将共用部分分为法定共用部分和约定共用部分,根据这两个概念和特征可以看出,建筑物车库并不是建筑物存在不可或缺的部分,它在构造上、利用上都具有相应的独立性,因此,建筑物车库应属于约定共用部分。

    建筑物车库属于建筑物的共用部分,那么区分所有权人对共用部分享有共有权,共有权包括使用权、收益权、处分权。虽然共用部分的共有权在法律性质上属于按份共有,但共有部分的使用则是按需或随机的,而非依照各区分所有人对共用部分的“应有份额”而使用,任何人不能阻止其他建筑物区分所有权人合理使用。在实践中,共用部分的使用一般有固定专用、随机利用和轮流使用三种形式,杨立新教授认为,应尽量不将建筑物的停车位确定为区分所有权人的专有部分,9而笔者认为,对建筑物车库的使用,应以专用使用权方式实现较为合理,因为车库位的使用具有排他性,某个车位停了车,其他车就不能停了,而车位与房屋无法一一对应,如果任由区分所有权人随意使用,势必引发大量纠纷。

    我国除台湾地区外,尚无专有使用权的法律规定,台湾< >对专有使用权的主体、客体和设定方式等都有较具体的规定,据此规定,专有使用权是指由特定的人专属独占使用本来应由区分所有人共同使用的共用部分。10

    三、建筑物车库权利归属的判断标准

    笔者认为,车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积是判断地下车库权利归属的首要标准,即如果车库的建筑面积已作为公用建筑面积进行了分摊,那么业主在购买商品房时,购买的商品房建筑面积已包含了地下车库的面积,业主实际上购买了车库,车库属于全体业主共有。

    根据建设部< >第九条规定,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,不进行公用建筑面积的分摊。可见,法律并没有强制规定建筑物车库应列入需分摊的公用建筑面积,建筑物车库的权利并非必定归全体业主所有。

    建筑物车库如果未计入公用建筑面积，原则上应归开发商所有，这样既符合物权原始取得的一般规则，又利于促进开发商开发、建造附属车库，从而有利于全体业主的利益。但也有例外情况，如开发商把建造车库的成本核算在住宅开发成本之内，即业主分摊了该费用，根据谁投资谁受益的原则，车库应归全体业主共有。另外，开发商在预售房屋时承诺无偿提供车库，那么，根据建设部2001年4月发布的《商品房销售管理办法》第十四条的规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面旅行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”开发商应遵守合同的约定，无论该车库的投资成本是否计算在住宅开发成本之内，都应将车库无偿提供给业主。

    四、建筑物车库权利归属的立法建议

    我国现行立法没有建筑物区分所有权的规定，区分所有建筑物车库的权利归属缺少必要的法律规制，实践中建筑物车库的权属状况比较混乱，争议较多。根据上述分析，笔者认为我国物权法关于建筑物区分所有权中的车库的规定，应明确以下规则：一是应规定区分所有的建筑物开发建设时必须设制足够的附属车库；二是明确区分所有的建筑物车库的性质是区分所有建筑物的共用部分，并区分为法定共用部分和约定共用部分，其权属归全体区分所有权人共有，开发商能证明自己享有所有权的除外；三是区分建筑物的附属车库应当分为公共车库和专用车库，必须建设一定数量的公共车库，对专用车库的使用权的取得方式予以明确。

    注释：

1、高富平、黄武双：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年9月北京第1版，第27页

2、王泽鉴：《民法物权》第一册，第195页。

3、杨立新：《人民法院报》2004年11月2日 第3版。

4、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第129页。

5、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第125―131页。

6、《物业管理条例》第50条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主办理有关手续。”第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

7、上海市房屋土地资源管理局发布的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》第1条规定：“商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。”

8、高富平、黄武双：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第81页。

9、杨立新：《人民法院报》2004年11月2日 第3版。

10、尹章华等：《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社2003年版，第35－38页。载于《南方周末》，2003年12月11日 第8版。

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