居间人违反如实报告义务承担补充责任的认定

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖居间合同纠纷中，出卖方故意隐瞒房屋抵押情况，导致合同目的无法实现，构成违约应当承担违约责任；同时，居间人未履行如实报告义务的，应当在其过错范围内承担补充责任，居间人承担补充赔偿责任后，有权向违约方追偿

白某某、张某某诉任某、易合公司等中介合同纠纷案

北京市第一中级人民法

（2019）京01民终10810号

北京市昌平区人民法院张祎慧索焱

基本案情

原告白某某、张某某诉称：我方作为买受人意欲购买房产，经易合公司居间介绍于2016年4月5日与出卖人任某、齐某某，针对任某名下的位于昌平区水库路号院区号层单元1001、1002房屋签订两份房屋买卖居间合同。合同载明房屋未设立抵押登记，合同约定价款共计370万元。

合同签订后，我方合计支付了120万元购房款，我方亦将全部居间代理费支付给了易合公司。后我方在办理贷款过程中才知悉涉案房屋早已经办理抵押登记，是由于任某、齐某某欠付他人借款所办理，后又被财产保全，无法向我方办理过户手续，导致我方至今无房居住。

易合公司恶意隐瞒房屋已经被抵押登记的重要事实，促成在合同中将涉案房屋的抵押情况写为未设立抵押，没有尽到居间人的忠实义务，存在重大过错。

综上，我方为了维护自身的合法权益，起诉至法院，诉讼请求为：1.请求判令任某、齐某某向我方赔偿74万元并自2017年1月27日起至实际付清之日止按日千分之五向我方承担违约金；2.请求判令任某、齐某某赔偿我方因房屋升值产生的价差损失174万元；3.请求判令解除我与任某、齐某某、易合公司三方签订的房屋买卖居间合同及补偿协议；4.请求判令任某、齐某某向我方退还已收房款120万元；5.请求判令易合公司对上述第1、2、4项诉讼请求与任某、齐某某承担连带赔偿责任；6.请求判令任某、齐某某、易合公司承担本案的诉讼费用。

被告任某、齐某某辩称：同意白某某、张某某的第三项诉讼请求，其他的诉讼请求没有任何的事实和法律依据。

被告易合公司辩称：白某某、张某某起诉书提到的我公司故意隐瞒房屋状态不属实；各方签订的合同内容合法有效，各方应按约履行；我公司已经履行了居间义务；我公司在履行居间义务过程中已经尽到了提醒义务，是白某某、张某某作为买方未尽审慎义务；白某某、张某某的诉讼请求不应得到支持。

法院经审理查明：2016年4月5日，任某（出卖人、甲方）与白某某、张某某（买受人、乙方）及易合公司（居间人、丙方）就涉案房屋（昌平区水库路号院区号层单元1001、1002号房屋，二房屋打通后合并为一套房屋居住使用），同时签订两份《房屋买卖居间合同》、两份《补充协议》。合同约定，房屋总面积为182.54平方米；价款为370万元；乙方于2016年4月5日支付定金40万元；2016年7月5日，支付部分首付款60万元；2016年9月8日之前提交贷款手续，待收到70万元批贷通知后3日内，办理过户并支付剩余首付款。

因房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。协议还约定有其他内容。上述合同签订后，任某收到白某某、张某某支付的首付款120万元。

另查，2015年5月21日，任某、齐某某与案外人吴某某签订两份《借款抵押合同》，向吴某某分别借款65.5万元、107万元，任某以涉案房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记和公证。后因未如期偿还借款本金，2016年12月23日，公证处向吴某某出具执行证书。2017年1月4日，吴某某依法向法院申请强制执行。2017年1月11日，法院查封涉案房屋，自2017年1月11日起至2020年1月10日止。2017年6月5日，法院裁定拍卖涉案房屋。白某某、张某某就此提出书面异议，法院裁定驳回异议请求。2018年5月31日，涉案房屋以544万元拍卖成交。

2018年，白某某、张某某曾以居间合同纠纷为由，起诉易合公司，要求其返还7万元居间费用，并赔偿120万元的购房款。法院经审理于2018年12月21日作出（2018）京0114民初18338号民事判决书，判决：一、易合公司于判决生效后7日内退还白某某、张某某居间费用7万元；二、驳回其他诉讼请求。

之后，易合公司提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年4月22日出具（2019）京01民终3377号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

之后，白某某、张某某另行起诉，即本案。齐某某、任某于2019年8月9日收到本案起诉状。

本案审理过程中，白某某、张某某称签订合同时任某未出示房屋所有权证原件，仅提供有未显示抵押登记页面的复印件，故对于抵押一事不知情，合同记载未设立抵押；签订合同后，2016年10月涉案房屋在办理批贷过程中，才发现涉案房屋存在抵押，白某某、张某某要求先行解押，未协商成功。任某、齐某某及易合公司称签订合同时已口头告知白某某、张某某涉案房屋存在抵押，2016年10月批贷后就剩余房款应付给任某、齐某某还是直接付给债权人各方未能协商一致，故合同未能继续履行，认可已收到房款共计120万元。

裁判结果

北京市昌平区人民法院作出（2019）京0114民初16070号民事判决：一、2016年4月5日任某与白某某、张某某、易合公司签订的两份《房屋买卖居间合同》及两份《补充协议》于2019年8月9日解除；二、任某于本判决生效后七日内返还白某某、张某某已支付的购房款120万元；三、任某于本判决生效后七日内支付白某某、张某某违约金1218000元；四、任某财产不足以支付上述款项的，易合公司在7万元的范围内对白某某、张某某承担补充赔偿责任；五、驳回白某某、张某某的其他诉讼请求。

宣判后，白某某、张某某不服原审判决，提起上诉。

北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终10810号民事判决：驳回上诉，维持原判。

法院认为

本案中，任某与白某某、张某某及易合公司在签订合同时，涉案房屋尚未被采取查封等强制措施，各方签订的《房屋买卖居间合同》《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。

本案的争议焦点如下：

第一，在签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时，白某某、张某某对于涉案房屋存在抵押登记的情况是否知情。

任某、齐某某及易合公司虽称签订合同时已口头告知白某某、张某某涉案房屋存在抵押，但合同记载房屋未设定抵押，现任某、齐某某及易合公司均未能提交相应证据证明曾口头告知白某某、张某某抵押事宜，故本院对其该项抗辩主张不予采信。

第二，合同未能继续履行的原因及违约责任的认定。

《房屋买卖居间合同》及《补充协议》记载涉案房屋未设定抵押，故合同条款中未约定解押义务人及解押期限。任某未能在双方办理完批贷手续后，及时办理解除抵押登记事宜，导致涉案房屋一直无法办理房屋所有权转移登记手续，直至2017年1月11日涉案房屋被查封、后续又被拍卖，最终致使买受方无法取得房屋所有权。因此合同未能依约继续履行，应属任某违约。

第三，易合公司是否应承担相应责任。

根据已生效的判决书，法院已判决易合公司退还白某某、张某某居间费用7万元，对于白某某、张某某主张的其他赔偿部分以存在白某某、张某某尚未向任某主张的前提为由，暂未予支持。现本案中，白某某、张某某要求易合公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。

但易合公司未审查涉案房屋产权证原件，并在明知涉案房屋存在抵押登记情况下，仍促成双方在合同中将涉案房屋的抵押情况写为未设立抵押，没有尽到居间人的如实报告义务，参照《最高人民法院公报》2015年第2期发布的案例，居间人应在其过错程度范围内承担一定的补充赔偿责任，本院根据易合公司的过错程度、另参考合同约定的居间报酬情况等酌情确定易合公司在7万元的范围内就任某无法返还的部分款项对白某某、张某某承担补充赔偿责任。

易合公司在向白某某、张某某承担赔偿后，可向任某另行追偿。

案例评析

我国《合同法》第425条（以下简称“425条”）虽明确规定居间人具有法定的如实报告义务，且规定了居间人违反如实报告义务，使委托人利益受损时应当承担的“赔偿责任”，但是对于居间人承担何种赔偿责任，责任范围如何确定未予以进一步说明。

《最高人民法院公报》2015年第2期发布的李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案中，法院依据425条规定判决居间人承担了补充赔偿责任，为居间人承担补充责任开辟了先河，但是在司法实践中居间人补充责任的适用仍存在裁判标准不统一的情况，应予以进一步规范。

一、居间人承担补充责任的理论分析

（一）425条中居间人赔偿责任不包括居间人补充责任

1.425条中赔偿责任的理解与认定

按照统一损害赔偿责任理论，损害赔偿责任系民事责任形式的一种，其包括了因侵权责任、违约责任、准合同责任、无因管理、不当得利等产生的赔偿责任；而狭义的损害赔偿责任则系指侵权责任。

为了避免理解上的冲突，《民法典》962条已将《合同法》425条中的“损害赔偿责任”变为“赔偿责任”。

而合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，该处的“合同义务”包括了当事人合意约定的合同义务和法律规定的合同义务，故而，425条规定的居间人因违反如实报告义务承担赔偿责任，系居间人违反法定合同义务而承担违约责任的情形。

而违约责任属于严格责任，居间人是否存在过错不是赔偿责任构成之要件。

2.正确理解补充责任的内涵

我国立法上，尚未对补充责任有统一的适用标准和原则性规定，而是零星散见于具体的法律规范中：

1997年《最高人民法院关于审理存单纠纷案件的若干规定》第6条第2款第（2）项和第8条首次规定了补充责任；在之后的司法解释中，补充责任由商事纠纷领域逐步扩大至民事纠纷，并最终在《侵权责任法》规定了第三人侵权下安全保障义务人补充责任、教育机构补充责任等，正式以立法的形式规定了补充责任。但迄今为止，补充责任尚未规定于《合同法》及其相关的司法解释中。

学界关于补充责任之概念和性质也一直存在争议，我们经分析后，较为赞同《法学大辞典》对补充责任的定义，即补充责任系“主责任”的对称，是指在不法行为人（主责任人）不能承担全部赔偿责任时，与其有特定联系的当事人依法就其不能偿付部分承担的间接责任。

补充责任主要有以下特征：

（1）责任人为多数。补充责任属于多数责任主体的民事责任承担方式，与其相对的是单方责任。

（2）补充责任中存在主责任人与补充责任人。补充责任中的债务是由主责任人产生的，在对外责任上是先由主责任人独立承担责任，在主责任人的财产不足以承担应付的责任时，补充责任人对不足部分进行补充性清偿。

（3）补充责任人与主责任人之间不存在内部责任份额的划分。该特点系补充责任与共同责任之主要区别，在共同责任中无论是按份责任还是连带责任，共同责任人之间系存在内部责任的分担，但补充责任人只是一种补充性清偿责任，不是对债务的分担。

（4）权利人对补充责任人不享有完全独立的请求权。补充责任必须以主债务存在和债务不能完全清偿为前提，故而权利人不能在前述条件不存在的情形下单独主张补充责任。

本案中，买受人在（2018）京0114民初18338号案件中，仅起诉了居间人易合公司，并要求其承担赔偿责任，但此前其未向违约方即出卖人主张权利，故法院驳回了其该项诉讼请求。

3.425条中的赔偿责任不包含补充责任

如上所述，425条中的赔偿责任与居间人补充责任间存在如下不同：

（1）所处的基础法律关系不同。425条赔偿责任，其基础法律关系是单一的，仅指委托人与居间人间的居间合同法律关系；而居间人补充责任，其基础法律关系是交易双方的买卖合同关系，居间人作为第三方对买卖合同关系中的部分违约责任承担补充责任。

（2）归责原则不同。425条第二款中的居间人赔偿责任性质上属于违约责任，系严格责任，不以过错为构成要件；而居间人补充责任系过错责任，居间人也仅在过错范围内承担补充责任。

（3）因果关系不同。425条赔偿责任中，居间人未如实报告的行为与委托人损失之间存在直接因果关系；而居间人补充责任中，居间人的不作为行为与损害之间仅存在间接因果关系，即居间人不作为的行为仅为损害之发生提供了一定条件，但不能必然导致损害后果的发生。

本案中，买受人最终办理过户的原因在于出卖方未能即时解押，而非居间人未告知房屋上设有抵押，但是居间人未如实告知的行为为出卖人的上述违约行为创造了一定条件。

综上所述，425条中的赔偿责任与居间人补充责任间存在着责任性质和责任构成上的区别，故而425条并非居间人承担补充责任的直接法律渊源。但是，根据补充责任的内涵，居间人承担补充责任系存在法理上适用的合理性。

（二）居间人承担补充责任存的合理性分析

我国确立补充责任，系基于利益与风险共担理论、成本控制理论、社会责任理论等方面进行了全面的价值考量。虽然我国法律和司法解释尚未规定居间人承担补充责任情形，但是，要求居间人承担补充责任，系完全符合补充责任之价值理念。

首先，居间人存在法定的如实告知义务，该义务系法律的直接要求，无需双方约定而产生。

其次，居间人的如实告知义务对维护居间市场秩序具有重要意义。居间业务庞杂，在房屋买卖居间活动基本上覆盖了所有的房屋买卖市场，委托人对居间人提供的信息有极大的依赖性。

再次，居间人如果能够尽职尽责履行期报告义务，则可以从源头上以最小的成本，避免交易双方在后期履行买卖合同时产生的纠纷。违法成本提高，有利于倒逼居间人严格履行忠实义务。

最后，符合公平原则。因居间人促成双方签订交易合同后，其主要居间义务即履行完毕。多数情况下，委托人利益受损的情形系因履行交易双方签订的新合同义务而产生，如果其履行如实告知义务则有可能避免损失之发生的情形下，仅因损害之发生非因不作为行为导致，则完全免除居间人之责任，则会导致利益之失衡，且居间人的违法行为亦未得到法律上的否定，故而，补充责任可以避免上述情形的出现。

本案中，居间人虽疏于核查房产信息，且提供了虚假信息，但是其告知报告行为并不能必然导致损失不发生，只是，有可能会避免损失的发生，故而其行为与损害后果间系间接因果关系，尚不构成承担损害赔偿责任之要件。

但是，如果不让居间人承担赔偿责任，则会显失公平，也不利于鼓励居间人尽职尽责。补充责任则较好的发挥其利益平衡的功效，即保障守约方的合法权益，又不至于使居间人逍遥法外。

二、居间人承担补充责任的构成要件

居间人违反如实告知义务，既可能承担主责任，也可能承担补充责任，那么承担补充责任之构成要件有哪些

（一）居间人违反法定的如实告知义务

一方面，居间人仅在违反法定报告义务时才承担补充责任，这就要排除居间人在违反非其他居间行为时承担补充责任的情形，如在房屋买卖居间合同中的居间人提供房源信息、代领看房、协助办理贷款手续等均不属于承担补充责任之范畴。

另一方面，居间人存在未如实告知的行为，居间人因违反如实报告义务的表现形式主要有以下几种：

一是故意隐瞒与订立合同有关的重要事项，如相对人的咨信情况、履约能力等；

二是故意提供虚假情况，实践中常表现出的是居间人与第三人恶意串通、损害委托人的利益；

三是居间人消极履行忠实报告义务，应调查而不调查、应核实而不核实，最终因居间人的过失，而导致信息不实，造成委托人的损失。

（二）委托人存在损害后果

居间人违反如实告知义务的行为，造成委托人利益的损害后果。如果，委托人并未因居间人的上述行为而造成损失，则不必承担补充责任。

（三）违反如实告知义务与损害后果间存在间接因果关系

如果二者之间存在直接因果关系，则居间人应直接依据425条之规定承担主要赔偿责任，而非补充责任。居间人承担补充责任时，居间人的行为只是促成损害后果出现的条件之一，而非直接原因，二者之间系间接因果关系。

（四）居间人仅在过错范围内承担责任

根据公平原则，居间人承担补充责任只能在其过错范围内承担，而非无限承担。实践中，居间费用与合同标的相比较低，居间人之收益有限，根据相当原则，其仅应在其过错的范围内承担责任，这也符合我国现行立法的精神。

三、居间人承担补充责任之完善路径

（一）居间人补充责任司法裁判不统一问题现状

我们通过对比近年来各地法院判决发现，关于居间人承担补充责任仍存在裁判不统一的问题：

第一，补充责任的责任构成缺乏依据不统一。一部分法院在本院认为中，认为只要满足补充责任之一般构成要件及可判决居间人承担补充责任，这与补充责任法定适用原则向违背。大部分法院责任，425条系适用居间人承担补充责任之依据，如前文我们所述，425条第一款系居间人承担补充责任之法律依据之一，但是第二款并不是补充责任适用的直接法律依据。

第二，居间人承担补充责任后是否享有追偿权规定不一。部分法院并未给予居间人追偿权，部分法院则在判决主文部分写明了居间人承担补充责任后享有向主债务追偿的权利。

第三，居间人是否享有先诉抗辩权不一。部分法院判决中赋予居间人先诉抗辩权，即要求权利人先行对主债务人提起诉讼，并申请执行，执行不能时才可向居间人主张权利；部分法院则直接在同一案件中处理主要责任与补充责任。

居间人承担补充责任尚需立法或司法解释的进一步完善。总结现有司法经验，应从以下几个方面进行完善。

（二）居间人补充责任制度完善建议

第一，在立法或司法解释中，明确规定居间人承担补充责任之构成要件。补充责任系间接责任，应适用法定原则，故而应当予以严格的限制，非经法律明确规定，法院不应当任意扩大适用。我国《最高人民法院公报》2015年第2期发布的案例虽为居间人承担补充责任提供了范本，但是我国并非判例法国家，仍需要进一步的立法或司法解释的规定。此外，关于构成要件，在现有425条第1款的基础上，规定居间人承担补充责任以交易相对方存在主要责任，居间人不作为与损害后果仅存在间接因果关系为构成要件。