承包合同案

案情介绍

原告(反诉被告)：海南X投资有限公司。

被告(反诉原告)：海南X物业管理有限公司。

原告为其投资开发的X新村的物业管理问题，1994年1月31日，由其所属的X新村经营部与被告签订了《X新村物业管理承包合同》及《X新村物业管理承包合同补充协议》各一份。双方约定：原告将其开发的X新村第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告管理，面积约10万平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元(以实际住房面积计算)合同签订后10日内，被告应向原告支付履行保证金50万元。同年5月12日，原、被告又签订了《维修承包合同》，约定X新村1-37栋楼房在保修期内的维修任务由原告总承包给被告维修，总承包工程款31万元。合同签订后，被告向原告支付了履行保证金50万元。原告从1993年9月起，陆续向被告交付物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施(先接手管理后签合同)，包括电梯、发配电系统、绿化工程、供水系统、保安、值班室等。被告也依约履行了物业管理方面的义务，向物业业主收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但未依约支付承包金给原告。双方因此成讼。

原告海南X投资有限公司向海口市新华区人民法院提起诉讼。诉称：根据本公司所属X新村经营部与被告签订的《X新村物业管理承包合同》，我公司将X新村第一期开发的37栋约10万平方米公寓的物业管理权承包给被告经营管理，承包期10年，每月承包金10万元。合同签订后，被告付了保证金人民币50万元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民币246万元。被告的行为严重违约，给我公司造成巨大损失，继续履行合同已经成为不必要，故请求法院判令解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。

被告海南X物业管理有限公司答辩称：双方签订的物业管理承包合同中约定每平方米每月缴纳1元承包金给原告的条款，违反了物业管理的有关法规，是无效条款，不受法律保护。原告不按合同约定的面积按时交付房子，造成我公司少收管理费人民币2034292元。依双方1994年5月12日签订的《维修承包合同》，原告应付我方维修费31万元，如不按期支付，超期一天，罚其应付款总额的3%，原告至今仅付了95900元;按合同约定原告于1994年底支付第二期款15万元，但至今未付，已构成违约。据此，我方提出反诉，请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元，违约金15万元及未按合同约定的面积交付物业管理住房造成的损失2034292元。

案情分析

海口市新华区人民法院经审理认为：原、被告签订的《X新村物业管理承包合同》及《X新村物业管理承包合同补充协议》，违反了国家和海南省的有关物业管理和收费的规定，损害了X新村全体客户的利益，应确认为无效合同，双方依据合同取得的财物应相互返还。原告请求被告支付承包金246万元无理，予以驳回;被告反诉请求原告赔偿因不按合同交足物业管理住房面积造成损失2034292元无理，予以驳回。原、被告于1994年5月12日签订的《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是两个不同的法律关系，被告反诉请求原告支付尚欠维修费和违约金各15万元，不予合并审理。原、被告之间的承包关系虽属无效，但鉴于被告已对X新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回客户所拖欠的管理费、维修基金、水、电费等，可限期被告将X新村的管理权及维修基金交原告代管。

海口市中级人民法院经审理查明：海南省物价局于1996年11月11在《关于缴纳物业管理承包金问题的批复》中明确指出，物业管理公司向发展商缴纳物业管理承包金违反物价政策法规，是损害业主利益的行为。海口市房产管理局于1997年5月10日在给上诉人《关于X新村物业管理权问题的批复》中明确指出：住宅小区物业管理权属全体业主所有，不属开发建设单位所有;开发建设单位将住宅小区的物业管理权转让收取承包金的行为，是违反政府规章的行为;业主管委会成立后，由该会决定是否由上诉人管理。

海口市中级人民法院还查明：1997年5月27日，X新村小区业主管委会经海口市房产管理局批准成立。同月30日，该管委会与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，委托上诉人对X新村住宅区进行物业管理。海口市中级人民法院认为：上诉人与被上诉人签订的《X新村物业管理承包合同》及其《补充协议》，违反了国家及海南省有关物业管理的收费的规定，损害了X新村全体业主的利益，应确认为无效合同。合同无效，被上诉人应将所收保证金50万元返还给上诉人;被上诉人要求上诉人偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应予驳回。根据国家建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》和海南省政府第89号令《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》，住宅小区物业管理权属全体业主所有。现X新村小区业主管委会已批复成立，并与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，这是X新村小区业主管委会行使业主权利的行为。而被上诉人由于没有依法取得小区的物业管理权，因此，无权对小区进行物业管理。故原审在处理合同无效时，将上诉人收取的维修基金和X新村的有关附属设施判令由被上诉人代管，没有法律依据，应予撤销。上诉人据此提出上诉有理，应予支持。上诉人要求被上诉人支付维修费属于另一法律关系，本案不宜合并审理。上诉人还要求被上诉人偿付因少交付物业管理面积造成的损失，因承包合同无效，故不予支持。原审判决认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。

判决结果

依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)、(五)项，第六十一条第一款的规定，该院于1997年8月5日作出如下判决：

一、限原告于本判决生效之日起二个月内返还给被告保证金50万元。

二、限被告于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和X新村的有关附属设施(按移交清单所列)交付原告代管。

三、驳回原告的其他诉讼请求和被告的反诉请求。

一审判决后，被告海南X物业管理有限公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉称：原审判决错误，被上诉人无代管权，并应承担未交足物业管理面积的损失及维修费用。请求撤销一审判决，进行改判。

被上诉人海南X投资有限公司答辩称：一审判决我公司代管维修基金及有关附属设施，是符合实际情况的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，该院于1997年12月4日作出如下判决：

一、维持海口市新华区人民法院民事判决第一项;

二、撤销海口市新华区人民法院民事判决第二项;

三、变更第三项为：驳回被上诉人海南X投资有限公司要求上诉人海南X物业管理有限公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求;驳回海南X物业管理有限公司要求海南X投资有限公司偿付因少交付物业管理面积造成的经济损失的反诉请求。

相关法规

《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)、(五)项，第六十一条第一款。

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