浅谈国有土地使用权合同及房屋买卖合同纠纷

    一、法院在审理国有土地使用权合同纠纷案件中出现大量的难点问题。

    如原告张淑兰诉被告黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，案情如下：2002年10月17日，原告于强易与黑龙江省八五一一农场签订了一份《房屋买卖合同》，原告以105,600元的价格购买黑龙江省八五一一农场位于中发机械厂院内(原铸造翻砂车间)647平方米房屋一栋，原告在该房屋及厂区内经营八五一一农场玉兔冷饮厂。2007年6月，被告鑫淼公司准备建设施工和谐小区，根据黑龙江省八五一一农场整体规划的要求，修通建材路需拆除原告所有八五一一农场玉兔冷饮厂的部分厂房和让出部分用地。6月13日，原告与被告签订了一份《房屋和用地转让合同》，合同约定，被告需要拆除原告建筑面积为228.52平方米的厂房,需拆掉的围墙自大门往西23.50米处让出总用地面积为655平方米的土地;因原告部分厂房的拆除和部分用地的转让影响原告的正常经营和发展,给原告造成了损失,因此被告应给予一定的经济补偿,具体办法如下:1.被告需给原告一次性现金补偿280,000元；2.被告承诺，经原告同意在原告厂区后院东侧，被告所建三层楼中一楼一单元分别作为原告方售货处、办公室、财务室、保管室使用，建筑面积分别为60平方米、40平方米、60平方米，并在此单元三楼提供建筑面积为66平方米的住宅楼，待楼房竣工后由被告将以上四个房产证交与原告；3.被告承诺，经原告同意在原告所使用的一单元楼下为原告建筑一个面积为180平方米的地下仓库，要求高度为3.6米做防水,冬夏无水不潮湿,库门尺寸为宽3.6米×3.8米，电路照明设施齐全，待竣工后由被告将房产证交与原告；违约责任，违约金的数额由被告确定为现金补偿的50%即280,000×50%＝140,000元。同日，被告给原告出具了一份《证明》，写明被告给付原告补偿金除合同上标定的280,000元外,尚有合同未标定的720,000元的补偿金。10月19日，原告与被告又签订了一份《特别说明及补充内容》，对上述合同作出了补充内容，被告给付原告300,000元的补偿金。10月25日，被告法定代表人李松展给原告出具了一份《欠条》，写明欠原告700,000元，还款日期2008年5月30日。在建设施工和谐小区的过程中，被告没有按合同约定的房屋及面积给原告建设施工房屋，也没有按《欠条》约定的还款日期给付原告补偿金。在庭审中，被告陈述现被告售楼房的价格为每平方米1488元，不同意给付原告合同约定的楼房及《欠条》写明的补偿金。原告举证证明被告售楼房的价格为每平方米1280元，原、被告在合同中约定被告给原告补偿房屋面积为406平方米，按每平方米1280元计算，价值为519,680元。

    法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条的规定，判决如下：被告黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司于本判决生后十日内给付原告于强易、张淑兰补偿房屋面积406平方米的价值为519,680元、经济补偿金700,000元及违约金140,000元，计1,359,680元。

    原告于强易、张淑兰以105,600元的价格购买黑龙江省八五一一农场位于中发机械厂院内647平方米房屋及土地使用权。被告被告黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司需要拆除原告建筑面积为228.52平方米的厂房及土地使用权，而原告却得到1,359,680元的经济补偿，这明显是不公平的。我建议土地及税务等有关部门应介入此类交易，收取必要的土地使用费及税金，使国家少受损失。

    二、法院在审理房屋买卖合同纠纷案件中也出现大量的难点问题。

    如原告孙胜田、韦妹鸳与被告张德礼、田淑艳房屋买卖合同纠纷一案，案情如下：1981年11月，被告张德礼在原黑龙江省八一农垦大学三队工作时，该队将本队008栋3号32平方米平房一栋分给被告张德礼、田淑艳夫妻居住。1993年二被告取得该房屋有限产权，当年被告张德礼被原黑龙江省八一农垦大学调到该大学修造厂工作。原告孙胜田是被告田淑艳的外甥。1993年10月，被告张德礼、田淑艳与原告孙胜田、韦妹鸳夫妻经口头协商，二被告以1300元将该房屋卖给二原告，二原告将1300元房款给付二被告。1997年5月，原黑龙江省八一农垦大学三队统一到该大学总务处办理《房屋所有权证》，所有权人登记为“张德礼”。后该大学存档的《私有房屋栋（户）卡》中“房主姓名”由“张德礼”变更为“孙胜田”，《黑龙江省农场总局房屋四面墙界申报表》中“东墙”、“南墙”、“西墙”、“北墙”（签章）栏内都有“自有 孙胜田”字样，《房屋所有权证存根字第1097号》中“领证人签章”为“孙胜田”，现该《房屋所有权证》在二原告手中，《三连008－009栋平房》中“3”号房屋打印房主姓名为“孙胜田”。原黑龙江省八一农垦大学搬到黑龙江省大庆市后，在该原大学的基础上成立了黑龙江省牡丹江农垦双峰农场。该场决定将该场三队住户全部搬迁到该场场部居住，并准备给予一定的现金补贴。2010年3月31日，二原告与二被告四人到黑龙江省农垦总局牡丹江分局房地产管理处办理该房屋产权变更登记手续时，双方因黑龙江省牡丹江农垦双峰农场准备给该房屋补贴款如何分配的问题而发生争执，二被告未协助二原告办理该房屋产权变更登记手续。法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，判决如下：一、原告孙胜田、韦妹鸳与被告张德礼、田淑艳的房屋买卖关系成立，房字第1097号房屋归原告孙胜田、韦妹鸳所有；二、被告张德礼、田淑艳于本判决生效后十日内协助原告孙胜田、韦妹鸳到黑龙江省农垦总局牡丹江分局房地产管理处办理房字第1097号房屋产权变更登记手续，将该《房屋所有权证》中“所有权人”由“张德礼”变更为“孙胜田”。

    原、被告所争议的房屋是农场连队的砖房，当时房屋并不值钱，买方将房款交付给卖方后，买方搬进去住即可。双方即不签订协议，又不打收条，可现在涉及到农场将连队房屋拆迁到场部，给房主补偿楼房，经济利益成数十倍的增加。这样卖方感觉吃大亏，因此说没有将房屋进行买卖，而是租借给对方住而产生纠纷。我建议法院在审理此类案件时，一定要综合考虑，看房屋所有权证在谁手中，调查连队领导和周围邻居，房屋买卖是否成立，多做调解工作，让买方给卖方适当的经济补偿，以解决此类纠纷。

    （作者单位：黑龙江省牡丹江农垦法院）

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